入居率の高い物件は不動産投資において優良物件といえます。しかし安定した入居率を維持するためには物件の建つ立地条件が必須要素であり、入居者が集まりにくい地域に物件が経っていればどんなに良い設備があったとしても不利になります。
逆に人気の地域であれば設備のグレードを下げても入居率を維持できることもあり、収益性を高めるうえで余計なコストをかけなくて済む地域を購入前から探しておくことが理想的です。
この記事では、不動産投資会社の担当者が必ずチェックする、投資物件の立地選びの極意をご紹介します。
目次
不動産投資における好立地の条件とは
不動産投資会社の担当者がチェックする好立地物件のポイントは大きく以下です。
駅に近いこと
最寄り駅から物件までの時間が短いほど有利です。入居者にアンケートをすると最寄り駅から近いことが必ず上位にあがります。大手賃貸情報サイトCHINTAIが2016年に行った調査から見ると具体的には徒歩10分以内が良いとされます。20代～30代の約70%が徒歩10分以内の物件に住みたいと回答したアンケートデータがあるためです。
駅に近ければ繁華街も近く夜でも人通りが多く安全、交番があるとされるからです。また、プロが見るポイントとして駅から物件までの高低差があります。地図上は近く見えても実際は坂道が多く、歩くと想像以上に時間がかかる場合もあるので物件を選ぶときは必ず自身の足でチェックしましょう。
参考：株式会社CHINTAI「駅徒歩何分の物件なら住みたいと思える？」
人気沿線にある、ターミナル駅が近い
人気沿線とは即ち通勤に便利な沿線、ともいえます。つまり新宿、池袋、渋谷など多数の路線に乗り換えられるターミナル駅に直結している路線が特に人気であるということです。
アットホームによる”都内勤務 20～30 代賃貸一人暮らし会社員の「電車通勤実態」調査”によると平均通勤時間は47分で、42.5％が通勤時間短縮のため引っ越しを検討している調査結果があります。
また、乗り換え回数の平均は74.9％が1回でありワンルーム賃貸者のほとんどが通勤に2回以上乗り換えが必要な物件は選ばない様子が見て取れます。
参考：アットホーム “都内勤務 20～30 代賃貸一人暮らし会社員の「電車通勤実態調査」”
周辺施設が充実している、再開発がある
コンビニ、カフェ、飲食店、ジムや大手スーパーがある場合利便性が高いとして人気が出やすいです。また、ファミリー向け物件を狙っているなら保育園、小学校、大きな公園があることが良いポイントになります。
また、再開発が行われる情報をつかめれば物件選びの大きな手助けになります。駅が拡張されて駅ビル化する、大学の学部新設により新しく施設が建てられるなどすると物件の価値向上が期待できます。
このような再開発情報を調べるには以下のような再開発情報をまとめたサイトが有効です。
参考：都市レポ
このほか、不動産会社の担当者は日ごろの付き合いの中から多様な情報網を持ち、日々有益な情報を手に入れているので是非とも不動産会社に足を運んで直接聞いてみることをおすすめします。
治安が良く、トラブルが少ない
誰しも治安の悪いエリアには住みたくないものです。物件の近くに風俗店、パチンコ店、廃墟ビルなどが目立つ場合騒音トラブルやガラの悪い住民とのトラブルを想定して避けられる可能性があります。そのような環境にある物件は家賃を下げざるを得なくなり、家賃を下げることでさらに質の悪い住民が増える悪循環に陥ります。また、そのようなエリアや物件は最初から選ばないようにすべきでしょう。
災害リスクが低いこと
日本は災害が多い国としても知られています。不動産は避難できませんので地震、台風、洪水などの災害を直接受けてしまいます。
国土交通省のハザードマップでは以下の情報を確認できます。
国土交通省のハザードマップでは以下の情報を確認できます。
- 台地・段丘(河川との比高差が小さい場合氾濫時に浸水のリスクあり)
- 自然堤防(洪水に対しては比較的安全だが大規模な洪水では浸水リスクあり)
- 谷底平野(起伏が小さく平坦な土地なので大雨で河川の氾濫から浸水リスクあり)
- 旧河道(昔河川であった歴史から河川の浸水した場合水はけが悪い)
物件だけではなくその地域の地理まで把握しておくことで災害リスクを低減することにつながります。
好立地物件を選べると支出削減から利回り向上につながる
高い稼働率を維持できればその分空室による広告費も削減できます。1か月空室が出るとそれだけで1か月分の家賃収入が減り、広告費で1か月分の支出があることになりますので長期的には見過ごせない金額となるものです。支出が減ると利益が増え利回りが向上します。利回りが向上すると銀行の評価も良くなり低い金利へ借り換えの道も開けてきます。
このように好立地の物件を手に入れられるかどうかでその後の不動産経営に大きく影響を及ぼすこととなることがわかります。ベテラン投資家の中にはわざと誰も買わないような物件を購入後、見事再生させ高い利回りで運用される方もいらっしゃいますがこれから不動産投資を始めたいと考える方にはおすすめできません。
まずは不動産投資のセオリーどおりに、焦らずじっくりと、自分の足で現地を調べ、最適な物件を探すことが大切です。
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