不動産投資の出口として売却を考えている、相続した不動産を売却したいなど不動産を売りたい理由は様々です。
しかしいざ売ろうとしてもどこで誰に何を言えばいいのか？わかりにくいと思います。頻繁に売買をしているような方はなかなかいないので不動産売却を考えている方の多くが初めての経験になると思います。今回は不動産売却における契約手続きの流れをご説明したいと思います。
目次
不動産売却の流れ
1.情報を集める
不動産売却を思い立ったら、まず情報を集めましょう。自分の物件が大体いくらの価値があるのかを知らない事には先に進みません。最寄り駅、駅からの距離、広さ、築年数、間取りなど物件詳細情報を把握します。これらの情報から近隣の似ている物件の過去成約事例を調べますがこれを実勢価格と言い、実勢価格を調べるには国土交通省が公開している「土地総合情報システム」、レインズが運営している「レインズ・マーケット・インフォメーション」がおすすめです。
土地総合情報システム
https://www.land.mlit.go.jp/webland/
レインズ・マーケット・インフォメーション
http://www.contract.reins.or.jp/search/displayAreaConditionBLogic.do
また、もっと手軽に調べたい場合は不動産会社に直接査定が出すこともできます。このようなサービスを活用することにより売れやすい価格を見極め、早く買い手を見つけることに役立ちます。
2.媒介契約
物件の価値がおよそ把握できたら、不動産会社を選びます。査定はあくまで査定ですから納得できなければ契約する必要はありません。査定価格の判断理由や周辺状況との比較を聞きながら担当者の実力を見極めましょう。1社だけで査定する場合、横柄な担当者にあたってしまっても、こんなものか…と納得しがちです。初心者だからと足元を見られて査定額を低く見積もられたりすることもあるので複数で査定してもらうことがおすすめです。
査定価格に納得ができたら不動産会社と契約をしますが専任媒介・一般媒介・専属専任と３種類の仲介契約があります。それぞれに長所短所があり一般媒介契約では売主は複数の不動産会社に依頼をすることができますが、不動産会社としては広告費をかけて集客したとしても他社で決まってしてしまえば一切手数料が貰えないため、どちらかと言えば専任媒介の物件に力を入れがちです。専任媒介と専属専任媒介で大きな違いは専任媒介では自己発見取引(売主が仲介業者を通さずに、買主を見つけてくること)ができますが専属専任媒介ではそれができません。また専任媒介は2週間に1回以上、専属専任媒介は1週間に1回以上売主へ報告することが義務付けられています。また専任媒介、専属専任媒介ともに法律、約款で契約は3カ月以内と定めがあります。ということは不動産会社としても3か月以内に結果が出せるよう努力するわけなので誠実で実力がある不動産会社を見つけることができたなら、不動産会社側にもメリットが大きい専属専任媒介が最も安心でしょう。
3.売り出し
不動産会社が物件をレインズに登録して売却活動がスタート。広告活動から購入希望者のご案内、購入のお申込書を受けて条件の調整・交渉にはいります。
4.契約
売主・買主お互いに売買の条件に合意できれば売買契約を結びます。この時に不動産価格の5～10%の手付金を受け取ります。
5. 決済・引き渡し
売主、買主、不動産業者、司法書士立ち合いの上で銀行等で残りの売買代金の受け取り、司法書士に依頼し所有権移転登記などを行い引き渡し処理が完了すると売買契約は終了します。
※抵当権が設定されている場合は、所有権移転登記の手続きと一緒に、抵当権の抹消手続きをするので事前に借入金融機関への通知が必要になります。
売却価格を決めるには
情報を集め、どれくらいなら売れそうかを調べますがあくまで周辺の似た物件の傾向というだけで実際のところ正確に算出することは極めて難しく、タイミングによって数百万円の変動はあるので相場はあってないようなものです。残債があるならオーバーローンにならない金額が希望最低価格になります。なるべく早く売りたいのか、時間がかかってもいいのでお得に売りたいのか、希望によってスケジュールが立ちます。そのスケジュールの範囲内でいかにお得に売却できるか、がポイントです。不動産会社は媒介契約を見込んで大抵３か月以内に売り切れる価格で査定されますので自身のスケジュールを伝えることも大切です。
不動産売却に必要な書類
購入時の書類は、書類によっては査定価格や売却期間が変わってきますので大切に保管したほうが良いです。
役所で取得できるものは不動産会社が取得してくれますので問題ありません。
契約時
- 不動産売買契約書
- 重要事項説明書
- 建築図面一式
- 物件状況等報告書・設備表
- 修繕・リフォームの履歴
- 耐震診断等の診断書
- 瑕疵担保責任保険などの証書※平成21年10月1日以降に新築で引き渡された物件
- 登記識別情報通知または登記済権利書
- 固定資産税評価証明書
- 管理規約・使用細則等※区分マンションの場合
- 土地測量図・境界確認書
- 建築確認済証・検査済証
引き渡し時
- 賃貸借契約書
- 各種設備の取扱説明書
- 印鑑証明書
- 登記識別情報通知または登記済権利書
- 鍵、その他物件資料
忘れず行う、確定申告
忘れず行う、確定申告
売った後、最後にやることは確定申告です。土地や建物の譲渡による所得に対する税金がかかります。
譲渡所得に対する税金は、分離課税といって給与所得などの他の所得と分けられて計算されますが確定申告の手続自体は、他の所得と一緒に行います。売却した土地や建物の所有期間が、売却した年の１月１日現在で５年を超えるかどうかによって適用される税率が異なりますので注意しましょう。
※税額の計算は課税譲渡所得金額に税率を掛けて税額を計算
長期譲渡所得の場合所得税15％ 住民税５％
短期譲渡所得の場合所得税30％ 住民税９％
まとめ
不動産売却の手順は・・・
- 情報を集めて不動産会社を選び媒介契約をして売り出し、契約、決済・引き渡しを経て完了
- 売却価格を決めるにはいつまでに売りたいのか、スケジュール感を不動産会社に伝えてみる
- 売った後、最後にやることは確定申告
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