不動産を売却する際には専門知識が必要で初めての場合一人でこなすのは大変難しいといえます。そのため不動産会社の協力を得ることでスムーズな売却を目指すことになりますが、不動産会社との媒介契約に一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約があります。これはどのような条件で売却活動を行うのか、成約した場合の手数料は幾らかといった決まり事を交わすことを指します。それぞれに特徴がありますので今回は詳しくご説明していきます。
一般媒介契約とは
複数の不動産会社と契約することができます。もしも急いで売りたい場合１社に限定するとその不動産会社でうまくいかなかった場合再度別会社で契約をしなおすことになり時間のロスになります。しかし同時に複数に依頼をしておくことで多くの人の目に留まり、買主を見つけられる可能性が上がります。また、もしも自分で買い手を見つけた場合は自ら販売することが可能です。契約期間に決まりはありませんが3か月が一般的で、レインズに登録義務はなく販売状況報告の義務もありません。レインズとは国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営している不動産のネットワークシステムで、全国の不動産会社が利用しています。これを利用して不動産会社は、買いたい人・売りたい人・借りたい人に向けて豊富な情報提供ができるようになっています。そのためレインズに登録がされていないということは大きな機会損失の可能性もあるといえます。
一般媒介契約には他の不動産会社にも媒介契約を締結していることを知らせる明示型、知らせない非明示型があります。特別に伝えたくない理由が無ければ他に依頼している会社がわかる明示型にしておいた方が不動産会社の心象は良いでしょう。
また、初めての売主が買主を見つけ自身で契約することは至難であり、思わぬトラブルの元になりやすいので注意が必要であること、不動産会社からすると他社で契約をされてしまうと全く利益にならないため人気のエリアならともかく集客が難しいエリアの場合積極的に販売活動をしない可能性もあることも留意したいところです。
一般的媒介契約まとめ
- 複数の不動産会社と媒介契約を結ぶことができるか→できる
- 売主が見つけてきた買主と売買契約を結ぶことができるか→できる
- 契約期間→指定なし
- レインズへの登録義務→無し
- 販売状況報告の義務→無し
専任媒介契約とは
“専任”の言葉の通り1社のみに売却活動を任せる媒介契約となります。1社のみなので他社に取られる恐れが無く不動産会社も広告費をかけやすい傾向にあります。また、レインズの登録が義務であること、14日に1回以上販売状況報告も義務としてあることは売主にとってもメリットです。また、自分で買い手を見つけることも可能です。
期間は3か月以内の契約のため不動産会社はそれまでに結果を出そうとしますが1社しか契約していないため実力が不足している会社にあたった場合いつまでたっても決まらないリスクもあります。
専任媒介契約まとめ
- 複数の不動産会社と媒介契約を結ぶことができるか→できない
- 売主が見つけてきた買主と売買契約を結ぶことができるか→できる
- 契約期間→3か月以内
- レインズへの登録義務→締結日の翌日から7営業日以内
- 販売状況報告の義務→14日に1回以上
専属専任媒介契約とは
専属専任媒介は専任媒介をより厳しくしたもので、売主が買い手を見つけて契約することもできません。もし自分で見つけてきた場合でも不動産会社を仲介会社として契約することになります。
- 複数の不動産会社と媒介契約を結ぶことができるか→できない
- 売主が見つけてきた買主と売買契約を結ぶことができるか→媒介契約している仲介会社経由でできる
- 契約期間→3か月以内
- レインズへの登録義務→締結日の翌日から5日以内
- 販売状況報告の義務→7日に1回以上
結局どれを選ぶべき？
よほど良いエリア、立地にない限りは専任媒介契約がおすすめです。限られた期間の中で一生懸命販売活動をするため成約しやすいこと、売主の事情を理解してもらえていることで新たに投資物件を購入する場合も提案がスムーズにすすみます。
売却が成功するか否かは不動産会社を選べるかにかかっているといっても過言ではありません。
慎重に熟慮を重ねて、任せる不動産会社を選んでみてはいかがでしょうか。
まとめ
- 不動産会社との媒介契約に一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約がある
- 総合的に見ると専任媒介契約がおすすめ。しかし不動産会社の実力が如実に表れる
- かなり立地が良いなど物件の状況によっては一般媒介でも結果が期待できる
- 実力ある不動産会社を慎重に選ぶことが大切
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