不動産投資とは一体どんな種類の投資なのか。株やFXとはどんな違いがあるのか。
今回は、これから資産運用を始めたい・勉強したい方向けに、他種類の投資形態と比較しながら不動産投資の特徴・メリットを解説いたします。
1. 不動産投資の主目的～インカムゲインとキャピタルゲイン～
不動産投資とは、マンションやアパート、一戸建て、商業施設などの不動産を購入し、主に賃貸収入や売却益を得ることを目的とした資産運用手法です。投資対象となる不動産は、住宅用・商業用・オフィス用などさまざまで、物件の立地や種類によって収益性が異なります。今回は、弊社で多く扱っている一棟アパート・マンションを中心に紹介させていただきます。
不動産投資の主な収益源は、主に以下の2つに分けられます。
賃貸収入（インカムゲイン）：物件を賃貸に出すことで毎月安定した家賃収入を得ることができます。
売却益（キャピタルゲイン）：購入した物件を値上がりしたタイミングで売却し、購入価格との差額で利益を得る方法です。
インカムゲイン（運用益）/キャピタルゲイン（売却益）は、投資全体における一般的な収益の概念です。こと不動産投資においては、賃借人から得る家賃収入がインカムゲインとなります。
他の投資手段と同様、この2種類の収益を最大化し、多くの利益を得ることが不動産投資の大きな目的です。
賃貸借契約の期間は、通常では2年間です。一般的に家賃が急激に下落する可能性は限りなく低いので、数年間にわたって毎月一定の収入を得ることができます。
2. 株・FXとはどう違う？不動産投資の特徴
不動産投資と株、FX（外国為替証拠金取引）は、いずれも主要な資産運用手段として利用されていますが、それぞれに特徴があります。以下、不動産投資、株式投資、FXの特徴と利点を各項目ごとにまとめた表と、その概要です。
| 特徴 | 不動産投資 | 株式投資 | FX |
| レバレッジ効果 | 高い （年収の約10倍の物件購入が可能） | 中程度 （信用取引でレバレッジ可能） | 非常に高い （最大25倍以上も可能） |
| 安定性 | 高い（賃貸収入は比較的安定） | 中程度（株価変動による） | 低い（為替変動が激しい） |
| 収益性 | 中程度（インカム＋キャピタルゲイン） | 高い（配当＋売却益） | 高い（レバレッジによる利益） |
| リスク | 物件の空室や災害リスクなど | 企業業績や経済動向の影響を受ける | 為替変動、金利変動の影響 |
| 手間 | 物件管理やメンテナンスが 必要 | 企業情報収集や市場分析が必要 | 経済指標や政治動向の監視が必要 |
| 実物資産 | あり（物理的な資産として保有可能） | なし（証券としての保有） | なし（通貨ペアとしての保有） |
レバレッジ効果
レバレッジとは、てこの原理のことです。小さな力で大きなものを持ち上げることになぞらえ、少額の投資資金で大きなリターンが得られることがレバレッジ効果と呼ばれています。
不動産投資では物件の価格が高いことが多く、相応の資金が必要にはなりますが、融資を活用することでより大きな物件の運用が可能であり、効率的な資産形成が期待できます。最大で年収の約10倍の価格まで、物件の購入が可能です。
FXの最大の特徴が、このレバレッジ効果が非常に大きいということです。最大25倍の取引が可能といわれており、例えば10万円の投資額でも250万円の売買ができる可能性もありますが、成功した際の収益も失敗した際の損失も莫大になることが多くあります。
安定性
不動産投資は、先述の通り家賃収入が安定しており、空室リスクは存在するものの、他の資産運用手法に比べて収入のブレが少ないのが特徴です。
なお、リスクとしては、空室による収入減の他にも、実物資産であること故に火災や地震などによる損壊・損失などが存在します。保険や適切な管理と運営によっては、一定のリスクヘッジが可能です。
一方、株式投資では、業績や景気、需給の状況によって常に価格が変動するほか、FXでは通貨によって安定性が異なります。また、FXはレバレッジ効果が不動産投資よりも大きく、少ない資金で多額の取引が可能ですが、その分失敗した際の損失も莫大になることが多いのが特徴です。
収益性
インカムゲイン（賃貸収入）とキャピタルゲイン（売却益）の二つの収益源がありますが、不動産投資では特に長期保有時の安定した収益が魅力です。ただ、レバレッジ効果が大きい分、株式投資・FXの方が少ない投資額で高いリターンを期待できます。
手間
物件の管理や修繕、入居者対応などが必要ですが、管理会社に委託することで手間を軽減することができます。
株式投資、FXにおいては、日常的に市場分析を行ったり、経済指標や政治動向を注視したりして、適切な運用を行っていくことが必要です。
実物資産であること
不動産は目に見える実物資産であり、株やFXのように無価値になることが少なく、インフレーションにも強いというメリットがあります。
まとめ：不動産投資の特徴
以上の通り、不動産投資は、株やFXと比べて価格変動が緩やかで、賃貸収入を通じて安定した収益を見込めるのが特徴です。また、実物資産であるため、経済的なショックやインフレーションに対しても一定の強みがあります。短期での収益力は上記2つに劣りますが、「ミドルリスク・ミドルリターン」と言われるように、一定の安定度があるのが魅力です。
3. 安定性重視の方に！不動産投資をお勧めする理由
お伝えしてきたように、不動産投資は、特に安定した収入を求める方におすすめです。
理由1：賃貸収入による安定したキャッシュフロー
不動産投資の最大の魅力は、賃貸収入が見込める点です。入居者がいる限り、毎月一定の収入が得られ、生活費やローン返済にも充てることができます。
理由2：物件＆土地の価値によるリスクヘッジ
物件自体が資産価値を持つため、万が一売却する場合にも現金化が可能です。また、土地や建物は基本的に無価値になることが少なく、インフレーション対策としても機能します。
理由3：長期的な資産形成が可能
不動産投資は、ローンを活用してレバレッジを効かせることで、少ない自己資金でも大きな資産を運用できます。また、ローン返済が進むことで、実質的に手元資産が増加する点も魅力です。
特に、不動産ローンを活用することで、年収の約10倍もの物件を購入することが可能です。例えば、年収500万円の方であれば、5000万円程度の不動産投資を実現でき、手元資金を効率よく活用できます。
理由4：節税効果が期待できる
不動産投資では、減価償却費やローン金利、修繕費、管理費などの経費を計上することで、課税対象となる所得を圧縮できます。特に高年収の方にとっては、所得税や住民税の節税効果が大きく、手取り収入の増加が期待できます。
さらに、相続税対策としても有効であり、不動産の評価額は現金や金融資産に比べて低く評価されるため、相続税負担を軽減することが可能です。
不動産投資は、リスクを抑えて資産運用をしたいという、安定性を重視する方に適しています。株やFXのように短期間で大きな利益を狙うのではなく、堅実に資産を増やしていきたい方には最適な選択肢と言えるでしょう。
これを読んで、「不動産投資を始めてみたい！」「さらに本格的に取り組んでみたい！」と思っていただける方が、少しでも多くなれば大変幸いです。
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