「どんな物件を選べばいいか分からない…。」
「どう運用するのが自分に向いてるんだろう…。」
そんな悩みをお持ちの方も多いハズ。
今回は、築浅物件、築古物件それぞれの特徴を踏まえて、アパート投資をこれから始める方におすすめの物件を解説いたします。
築浅アパートのメリット・デメリット
築年数の浅い物件は快適な設備や美麗な内装を備えている場合が多く、入居者にも人気が高いのが特徴です。その最大のメリットは、高い家賃設定が可能な点です。特に、初期段階では大規模修繕の必要性が低く、修繕コストを抑えられることが投資家にとって大きな魅力です。
また、金融機関からの融資を受けやすく、低金利でのローンが組みやすい点も見逃せません。残存耐用年数が長いため融資条件が有利になりやすく、特にローンを活用した投資を考える方には適しています。
一方で、築浅物件のデメリットとしては、物件価格が高いため初期投資が大きくなり、月々のローン返済が困難になる可能性があります。また、築年数の経過とともに家賃が下落し、月々の収入が大きく減少するリスクも考慮しなければなりません。
短期的なメンテナンスの手間が少ない反面、長期的なキャッシュフローの確保には慎重な計画が必要です。
築古アパートのメリット・デメリット
築30年以上の築古物件の多くは低価格での購入が可能であり、初期投資を抑えたい投資家に適しています。特に、建物の価値が減少しているほか土地の価格のみで購入できるケースもあり、購入時点でのコストパフォーマンスが高いことが特徴です。
また、家賃と売却額の下落幅が小さく、安定した収入を得やすいことも築古物件の強みです。1都3県は安定した賃貸需要が望めるほか、地価公示価格も上昇傾向で推移しているため、購入時と同じラインでの売却が期待できます。
他にも、耐用年数の関係で減価償却期間が短いため、単年度で多くの金額を経費として計上でき、節税効果が大きい点が魅力です。
注意点としては、やはり修繕や設備の故障対応など、管理の手間がかかることが挙げられます。また、資産価値が低いため、金融機関からの融資を受けにくいこともデメリットです。建ぺい率・容積率を超過している物件も多いので要注意です。
このように、少ない金額で投資を始めたい方、短期保有でこまめに運用していきたい方にとって築古物件は非常に魅力的な選択肢となりますが、管理や入居率、融資など、気を付けなければならない点も数多くございます。
まとめ～結局どっちが良いの？～
これまで築浅アパート、築古アパートの長所と気をつけるべき点をご紹介してきました。
上記を踏まえて初心者の方に著者がおすすめするのはズバリ、築古の物件です。
たしかに管理体制の整備やランニングコストなど、築古ならではの問題点を十分に考慮して判断していただく必要はありますが、運営する中での工夫次第で利回り向上と魅力アップが望める点は、不動産投資の大きな醍醐味・楽しさとして捉えることができます。『楽待―実践大家コラム』（https://www.rakumachi.jp/news/practical/290489）によれば賃料が20%以上上昇した事例もあり、創意工夫による収益性の向上が期待できます。
また、修繕・リフォームを行う過程でそれらの費用感を身につけられる点は、これからアパート投資を始める、あるいは始めたての大家さんにとっては大きな学びとなることと思います。
もちろん、不動産投資で望んだ結果を得るためには、ご自身の属性、自己資金に合わせて臨機応変に、そして慎重に物件をお選びいただく必要がございます。しかし、中古物件の持つポテンシャルは計り知れません。たとえ古い物件でも適切に運用することができれば、少ない投資額で大きなリターンを得られる可能性もあります。
不動産投資をしっかり経験しながら学びたい、という方は、まずは中古アパートから初めてみることを著者はオススメします。
なお、弊社では3,000万円～1億円の価格帯で中古物件を数多く取り扱っております。専門社員との個別相談も無料で承ります。
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