物件を購入して一安心、とはならないのが不動産投資。アパートは人が使うもので知らず知らずのうちに劣化や破損が進行していきます。長期にわたって運用していくうえで大切なことは売却時も見据えて資産価値を落とさずに維持することです。
耐久性や安全性を維持し価値を落とさずにローン完済後売却できれば大きな利益が生まれますね。物件の資産価値を維持することは入居者を安定して入れていくためにも必要な措置です。そのためには修繕対応が必須になりますが、具体的にどのような対応が必要なのでしょうか？今回は修繕についてご紹介したいとおもいます。
目次
一棟アパートにおける修繕対応
原状回復(小規模修繕)
入居者が利用した後は生活における使用痕跡がありクリーニングや共用部分の修繕が必要になってきます。壁紙、天井クロス張替えなど一番頻度の多い修繕対応で敷金礼金から賄うことができればよいのですが退去時は特にトラブルがおこりやすい場面でもあり場合によってはオーナー負担になることもあります。
また、室内だけではなく屋根、外壁の劣化調査をして小まめに修繕をすることは大規模修繕工事に対する予防にもなります。
シロアリやネズミ駆除、電灯が故障していたりするなど住民の要望による修繕対応に10～20万円程度の出費があったりもします。放置しておくと事故につながり、更なるトラブルを招きかねないので見つけ次第対処しましょう。
大規模修繕工事
入居者の生活に危険が及ぶような、建物の機能にかかわる部分は定期的に修繕対応が必要になります。
10～30年くらいで１回数百万円の出費になります。
屋根の防水工事、外壁塗装、階段廊下の修理、給水管や排水管など水回りなどで、特に規模が大きくなるのは作業員の足場を組むような場合です。屋根、外壁、階段は足場の費用も加算されるので高額になりやすいといえます。
そのため一度の足場を組む工事で複数の対応をした方が効率的なので計画的に進めていきましょう。
金額が大きくなりがちなものを以下に紹介いたします。
外壁
入居希望者が気にするところでもあります。ボロボロな状態では部屋探し時に他の物件に目移りしてしまうこともあるでしょう。
雨風にさらされる部分で10～15年ごとに塗装工事ができればベストです。150～200万円ほどの場合が多いです。
雨どい
細かい部分のため見過ごされがちですが落ち葉が詰まって大雨の際に負荷がかかり破損する場合があります。塗装の場合15～20万円ほどで、外壁工事と同時におこなうとスムーズでしょう。
屋根の防水工事
屋根の防水処理は10～15年で劣化するといわれ防水塗装工事が必要になります。これを怠ると内部に水分が浸透し、致命的なダメージを被る恐れもあります。また、物件の作りによっては30年程度で屋根の葺き替えが必要になる場合もあります。
ベランダ、廊下
入居者に日常的に利用され、かつ雨風にさらされる部分で劣化しやすい部分です。屋根同様10～15年で劣化するので底面の防水や塗装でメンテナンスをしておくとよいでしょう。
階段
外階段の場合雨風にさらされ、錆びや溶接の剥離が起きやすく、事故が起きた場合大きなトラブルとなります。特に外階段は賠償問題に発展するような事故が起きるケースもあるので、5年おきには調査、塗装で修繕対応ができるとよいでしょう。10～30万円ほどで大きな事故を防げると考えると大きな出費ではないと思います。
水回り
給配水管全交換の場合300万円以上はかかるので都度費用が掛かります。
まとめ
このように不動産投資を行う上で、いつかは必ず対応しなくてはならない修繕工事。大規模修繕ともなれば安くない出費が待ち構えています。物件購入する際に修繕履歴を確認し、次の修繕対応はいつごろか、それまでにいくら毎月積み立てておく必要があるのか・・・計画的に進めていく必要があるのです。物件を相場より安く買えたとしても、修繕がきちんとおこなわれていなかった物件であれば結局前オーナーのツケを払わされているようなものです。
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