不動産投資を始めると給与所得以外に収入が発生することになり、そのため確定申告が必要になります。初めての場合難しそうに感じるかもしれませんが、きちんと理解をしておけば難しいことはありません。今回は不動産投資に関する初めての確定申告についてご説明いたします。
目次
確定申告が必要な場合
“1ヵ所から給与の支払を受けており給与所得及び退職所得以外の所得の金額の合計額が20万円を超える”場合、確定申告が必要になります。
確定申告とは一年の所得を計算して納税額を明らかにするためのもので、サラリーマンの場合会社が給与から税金を引いて計算している為普段は意識が向きにくいと思います。
確定申告の種類
青色申告
開業届と青色申告承認申請書を税務署に提出した場合です。青色申告には控除や節税でメリットがあります。
確定申告書、青色申告決算書を提出します。
特別控除
青色申告特別控除は通常10万円、最高65万円を受けるには５棟10室以上の事業規模かつ複式帳簿により記載した帳簿、記帳に基づいて作成した貸借対照表及び損益計算書が必要です。
経費が広がる
配偶者や親族に給与として支払った分を事業の経費として処理することができるようになります。
青色申告者と生計を一にする配偶者その他の親族、その年の12月31日現在で年齢が15歳以上、一年の内通算半年以上事業に従事していること、が条件です。またこの場合“青色事業専従者給与に関する届出書”も必要です。
損失の繰り越し、繰り戻しができる
事業で赤字を出した場合損失額を最長3年間繰り越すことができます。初年度の赤字を翌年の黒字にぶつけることで課税額を減らすことができます。繰り戻しとは前年が黒字で翌年が赤字の場合、前年に納めた税金から一部が還付される仕組みで、繰り越しの逆の計算です。
白色申告
青色申告で申請を行わない場合はこちらになります。開業届、青色申告承認申請書を提出しなければ自動的に白色申告になります。白色申告では確定申告書、収支内訳書を提出します。
確定申告手続きの流れ
確定申告は1月1日から12月31日までの所得を合算、税金を計算し、翌年の2月16日から3月15日の期限までに申告する必要があります。
源泉徴収票
給与から引かれている所得税が還付されることもある為勤務先から手に入れておきます。
決算書
日々の収入と支出を記帳した帳簿で、青色申告の場合は青色申告決算書、白色申告の場合は収支内訳書を作成します。
青色申告決算書は約2倍の記載量があり作成には手間がかかるため費用が掛かったとしても税額が減り、得をする場合は税理士に頼むことも選択肢です。また、青色申告決算書を使用する場合は不動産投資を開始してから2か月以内に税務署へ青色申告承認申請書を提出しておく必要があります。
確定申告書
青色も白色も確定申告書Bを使います。具体的な内容は収入、所得、税金など項目ごとの集計金額や所得の内訳や社会保険料控除、生命保険料控除に関する内容で、源泉徴収票と本人確認書類の添付、社会保険料などの控除関係書類や保険料控除関係書類を貼付して作成します。
不動産関連書類として不動産売買契約書、賃貸契約書、家賃の送金明細書、売渡精算書の添付、そして経費関連として、不動産取得税、固定資産税などの納付書、借入の返済表、管理費・修繕積立金の証明書類、譲渡対価証明書(売買契約書に記載のある場合は不要)が必要です。不動産投資の場合地震や火災保険などに加入しているかと思いますので損害保険料の証券や領収書も用意します。
申請
書類を作成したら税務署に直接提出するか、インターネットによる電子申告(e-TAX)をします。初めての場合はわからないことも多いと思いますので直接職員に相談しながら進めた方がよいでしょう。
確定申告をしない、納付期限を守らないとどうなる？
確定申告は課税額を決める重要な作業です。少なく申告すること、申告を怠ると罰則があります。
延滞税
確定申告をした後、納付期限に遅れた場合です。
期限翌日から2ヶ月を経過する日までの期間に払った場合
納付すべき本来の税額×延滞税の割合×完納する日までの期間／365(日)＝延滞税の額
2ヶ月以上経過した場合
納付すべき本来の税額×延滞税の割合×2月を経過する日の翌日から完納する日までの期間／365(日)＋期限翌日から2ヶ月を経過する日までの延滞税
無申告加算税
期限内に申告をしない場合、50万円までの税額に15%、50万円を超える分は20%の割合を乗じた金額が納付すべき税額に加算されます。しかし期限から1か月以内に自主的に申し出てし、速やかに申告する意思があると認められた場合この罰則はつかない場合もあります。
過少申告加算税
確定申告を間違えるなど納める税金が少ない、還付が多い場合の罰則す。足りなかった税金の10%相当額、50万円を超えた部分は15％相当額を納める必要があります。
重加算税
虚偽の申告をする、所得を隠すなど脱税行為に当たると認識される場合の罰則です。
過少申告の場合は足りなかった税額に35%、無申告の場合は納付すべき税額に40%の割合を乗じた金額が加算されます。
まとめ
不動産投資は購入して運用をしていく中でやらなくてはならないことが沢山あります。しかし一人で完結する投資スタイルではないため、逆に税理士や管理会社など多くの人の助けを得られる投資スタイルとも言えます。初めての確定申告は特に慣れないことが多くストレスを感じるかもしれません。そんな時はできるだけプロに相談し、スムーズに申請していける状態をつくることも大切です。
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