不動産投資を行う以上利益を出して安定運営したいものです。しかも購入したときよりも物件の利益率を上げることができればなおさら良いですよね。結論から言うと家賃の値上げは不可能ではありません。しかし家賃値上げには相当なハードルがあることが事実です。今回はオーナーチェンジ物件の家賃値上げについてご紹介したいと思います。
オーナーチェンジ物件について
前回オーナーチェンジ物件のメリット・デメリットについて書かせていただきました。実績があるためすぐに収益化できることや返済プランが立てやすく融資が受けやすいことがメリットでした。
参考記事：不動産投資初心者必読！オーナーチェンジ物件のメリット・デメリット
そしてその中で賃借人に家賃値上げを強いることはできないとあります。前オーナーが締結した賃貸借契約の内容は、新オーナーにもそのまま引き継がれる、というわけです。
オーナーチェンジ物件の家賃を上げることは可能？
前オーナーが締結した賃貸借契約の内容は、新オーナーにもそのまま引き継がれる、というわけですので一般的な２年間の賃貸借契約中に家賃を上げることは基本的にできません。
借地借家法32条にあるように、土地や建物に対する税金負担が増えた、土地や建物の価値が上昇した、周囲に比べて所有物件の家賃が不相応に低い場合など、ならば値上げが可能です。しかしこれはあくまで入居者が同意した場合で、家賃増額しない特約がある場合は不可能です。
建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。
借地借家法32条１項
家賃値上げに対する正当性の証明が必要
家賃の増額をするためにはまず内容証明郵便などの書面で意思表示をします。素直に認められれば良いのですが増額に応じないことが多いです。何らかの値上げに関する正当性をもって意思表示をしているはずですから、当事者同士の話し合い(管理会社に任せる場合も)による折衷案で解決する事もあります。しかしどうしても応じられない場合は裁判所に調停を申し入れることになります。
近隣の家賃相場や家賃の推移など値上げに対する正当性を証明する書類をもって裁判所の調停委員を介して説得を行う事になります。調停でまとまらなければ訴訟になり、証拠に基づいて裁判所が家賃を裁定します。裁判所が選んだ不動産鑑定士がこれにあたりますがその鑑定費用は30万円程度かかり、訴訟はリスクも高いといえます。
近隣相場に比べ著しく家賃が低い場合は増額が認められることがあります。
ただし希望額まで認められるとは限りません。空室に対して家賃の設定は新しい契約である為問題ないですが以前に契約したものに対する改定は契約当時の状況や現代に至るまでの過程など諸々考慮される為です。
現実的には、オーナー自らが対応するよりも経験豊富な管理会社に任せた方が良いでしょう。管理を長年している不動産管理会社は家賃交渉のノウハウがあるためです。
参考記事：不動産投資で重要となる管理会社の選び方とは？安心して任せられる業者を見極めるポイント
家賃を値上げするタイミング
上述のように既にされている契約の改定を申し入れることはなかなか難しいので契約更新時に値上げ交渉をするオーナーが多いです。しかしそれでも拒否されてしまえば裁判所に頼む道しかないわけで、裁判所費用を鑑みると到底現実的ではありません。
契約更新は家賃値上げをする絶好のタイミングではありますが必ず値上げができるとは限りません。
しかし、家賃・共益費の値上げは難しいとしても、設備使用料として徴収する手段もないわけではありません。
宅配ボックスや駐車場、コインランドリーを設置することで利便性が向上したとして設備の使用料として契約をする方法です。
実際に物件価値が向上するので売却時に有利になるでしょう。
売却時のことも見据えて修繕工事や設備追加工事、リフォームなど物件をグレードアップさせることは空室対策にもなるので不動産投資戦略として常套手段です。
まとめ
- オーナーチェンジ物件の家賃を上げるには家賃値上げに対する正当性の証明が必要
- 値上げするタイミングは契約更新時に値上げ交渉をするオーナーが多い
- 契約更新は法定更新で、値上げ交渉が上手くいくとは限らない
- 値上げができなかったとしても売却時も見据えた不動産投資戦略において物件の価値向上を図ることは常套手段
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