【初心者必見】不動産投資にまつわる専門用語「サ行」をご紹介

不動産投資を始める時に初めて目にする専門用語。漢字や英語の横文字がたくさん出てきます。似たような言葉も多く最初は何が何だかわからず混乱する方も多いと思います。数回に分けて不動産投資にまつわる専門用語を解説していきたいと思います。目次から気になる単語をクリックしてください。

サービサー （さーびさー）

金融機関等から委託または譲り受けることで債権の管理回収業務を行う法務大臣の許可を得た民間の債権管理回収専門会社のことです。

再建築不可（さいけんちくふか）

現存する建物の敷地が、建築基準法上の道路に接していないなどの理由により、「建物の再建築ができない」、つまり、「建物を取り壊して新しく物件を建てることができない」ことを言います。

最高限度高度地区（さいこうげんどこうどちく）

高さの最高限度を定めた高度地区のことで、高さで指定される場合と北側隣地斜線で指定される場合があり、自治体によって異なります。高度地区の具体的内容は市町村が決定することとされています。

再調達価格（さいちょうたつかかく）

同等の建物を建築する場合に要する建築費のことです。建物構造ごとに定める建築単価（1平方メートル当たりの建築費）に床面積を掛け算して算定します。

最低限度高度地区（さいていげんどこうどちく）

高さの最低限度を定めた地域地区のことで用途地域内の市街地において、高さの最低限度を定めることです。建築物を指定した高さ以上にしなければならないとされ住居地域等で市街地の環境維持のために指定されます。

指値（さしね）

売買にあたって、買主が指定する値段（購入価格）のことです。

サブリース（さぶりーす）

不動産会社が一括して所有者から借り上げ、別途、実際の賃借人に転貸すること。入居者が不在でも、サブリース会社から所有者宛に家賃が入ってきます。

更地（さらち）

建物などがなく、借地権などの使用収益を制限する権利が付いていない宅地のことをいいます。借地権が付いていれば更地とはいえず、抵当権だけが付いている場合は、更地といいます。

市街化区域（しがいかくいき）

行政により市街化を推進する地域のことで、住宅街や商業施設などがある市街化された区域またこれらを概ね10年以内で市街化を進めるとする区域です。

市街化調整区域（しがいかちょうせいくいき）

市街化調整区域の場合、市街化区域とは異なり市街化を目的とはしていませんので、人が住むために必要な一般的な住宅や商業施設などを建築することが原則として認められていません。

敷金（しききん）

契約期間中に滞納があった場合の家賃債務や、部屋を損傷させた場合の修理費の担保として先に預けておくお金です。部屋を退去する際、敷金の額から滞納や借主に責任のある損傷の修繕費を差し引いた金額が返金されます。

敷地延長（しきちえんちょう）

敷地を建築基準法上の道路に接道させるため、細長く飛び出した敷地部分のこと。このような形状の敷地を“旗竿地（はたざおち）”または“敷延（しきえん）”などといいます。

敷地権（しきちけん）

区分所有建物において、建物と一体化した土地に対する権利です。区分所有建物では敷地は所有者全員の共有物であるため、敷地権は敷地持分の共有または敷地持分の準共有となります。

敷地（利用）権割合（しきちけんわりあい）

区分所有者が有する敷地権の割合のことです。各専有面積の壁芯面積÷専有面積の総床面積で算出されます。

敷地所有権（しきちしょゆうけん）

敷地に対する所有権のことです。建物の所有権と敷地の所有権を同じ人が持っているとは限らないため、敷地に対する所有権を敷地所有権といいます。

敷地面積（しきちめんせき）

売買対象となる土地の広さのことです。

自主管理（じしゅかんり）

入居者対応や業者の手配等不動産運用にかかわる全てを、所有者が自ら行います。

実質利回り（じっしつりまわり）

年間の家賃収入から諸経費を差し引いたものを、物件価格に購入時の諸経費を足したもので割った数字です。広告で表示されている利回りは表面利回りで、年間収入を物件価格で割ったものです。

実測面積（じっそくめんせき）

実測面積とは、登記簿面積ではなく、測量に基づいた面積のことをいいます。

特定街区（とくていがいく）

都市計画において、良好な環境や建築物を整備するために街区の整備を行なう区域として指定された地区で容積率・高さの最高限度・壁面の位置制限が定められます。

私道（しどう）

民間の個人や法人が所有している道路です。

私道負担（しどうふたん）

敷地内に私道部分が含まれていることを示す言葉です。接道義務を果たすために敷地の一部を道路として提供することで、道路の幅を4ｍ以上にする場合が多くあります。

借地権（しゃくちけん）

建物を建てるために地代を払って地主から土地を借りる権利のことで、第三者に建物を売却する時は地主の承諾が必要です。

斜線制限（しゃせんせいげん）

通風や採光等の確保することや建築物の良好な環境を保つことを目的として、道路境界線または隣地境界線からの距離に応じて建築物の各部分の高さを制限するものです。

収益還元法（しゅうえきかんげんほう）

不動産の収益性に着目して評価を算出するもので対象不動産が将来生み出すと予測される純収益の現在価値の総和を求めることで収益用不動産の評価をするものです。

修繕積立基金（しゅうぜんつみたてききん）

新築マンションを買うときにかかる費用で、将来の大規模修繕費用のために、入居時に支払う一定の修繕金をいいます。

修繕積立金（しゅうぜんつみたてきん）

分譲マンションにおいて物件修繕のために前もって積み立てているお金のことです。管理組合では年1回の総会の時に、区分所有者に、管理費と修繕積立金の収支報告をする義務があります。収支報告書には、滞納額や修繕積立金の総額が記載されています。

住宅性能表示制度（じゅうたくせいのうひょうじせいど）

住宅の品質確保の促進等に関する法律」に基づいて作られた、住宅の性能を表示するための制度です。国に登録している第三者機関が評価するため公正かつ信頼性の高い住宅性能評価書が交付されます。

重要事項説明書（重説）（じゅうようじこうせつめいしょ）

宅地建物取引業者が取引当事者に対して契約上重要な事項を説明することを重要事項説明と呼び、説明の内容を記載して当事者に交付する書面を重要事項説明書といいます。不動産業者の義務行為のひとつで、売買契約や賃貸借契約を締結するよりも前に行なわなければならないとされます。

準工業地域（じゅんこうぎょうちいき）

都市計画法で「主として環境の悪化をもたらす恐れのない工業の利便を増進するため定める地域」と定義されています。個室付き浴場や危険性が大きいか、著しく環境を悪化させる恐れのある工場は建築できません。

準住居地域（じゅんじゅうきょちいき）

都市計画法で「道路の沿道としての地域の特性にふさわしい業務の利便の増進を図りつつ、これと調和した住居の環境を保護するため定める地域」と定義されています。建築できるものは以下で、これ以外の工場や遊戯施設、風俗施設は建築できません。

1．住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿、図書館
2．幼稚園、小学校、中学校、高校、大学、専修学校、病院、公衆浴場、老人ホーム
3．店舗（面積の制限なし）
4．事務所（面積の制限なし）
5．危険や環境悪化の恐れが非常に少ない作業場面積が50平方メートル以下の工場
6．ホテル・旅館（面積の制限なし）
7．ボーリング場・スケート場・ゴルフ練習場・カラオケボックス・パチンコ屋・麻雀屋等（面積の制限なし）、客席が200平方メートル未満のミニシアター
8．自動車教習所（面積の制限なし）
9．倉庫業の倉庫

準防火地域（じゅんぼうかちいき）

都市計画で指定される地域で、被害が拡大しないように市街地の防火に役立てることを目的とする都市計画で定められた地域のことです。階数・延べ面積等により耐火建築物・準耐火建築物としなくてはならないなどそれぞれの基準が適用されます。

商業地域（しょうぎょうちいき）

都市計画法で定められた主として商業その他の業務の利便の増進を図る用途地域です。商業施設だけでなく、オフィスや娯楽施設などさまざまなものが建築可能で、危険性や環境悪化のおそれが少なく、作業場の床面積が150平方メートル以内の工場も建築することができます。

所有権移転（しょゆうけんいてん）

売買代金の支払いと同時に、売主と買主は、互いに協力し合って、所有権移転登記をします。
所有権移転登記手続きは、司法書士が売主・買主の代理で行う事が多いです。
このとき、売主は登記義務者、買主は登記権利者となります。

使用貸借（しようたいしゃく）

貸し借りを法律的に見ると、「使用貸借」と「賃貸借」に分かれますが、借主が貸主から無償で物を借りて使用した後、その物を返すことを使用貸借といいます。一方賃貸住宅の契約は賃料をやり取りする建物賃貸借となります。よくあるパターンとして親の土地を借りて子供が家を建てる場合地代をとらないことが多く、法的に見ると賃貸借ではなく使用貸借となります。

所得税（しょとくぜい）

収益を手に入れると、所得として税金がかかる対象になります。不動産を売却したときには、売却益が譲渡所得として課税対象になりますが、不動産の場合は売却益から買った時の取得費、売った時の譲渡費用が引かれて課税対象となります。

白地（しらじ）

公図の上で地番が付されていない国有地のことを指します。

新耐震基準（しんたいしんきじゅん）

建築基準法で1981年6月1日以降の建築確認において適用された基準のことで、中規模の地震（震度5強程度）でほとんど損傷しないこと、大規模の地震（震度6強～7程度）で倒壊・崩壊しない耐震性が求められます。
これに対して、それまで適用されていた基準を「旧耐震基準」と呼びます。

積算評価（せきさんひょうか）

物件価値の評価方法の一つで、土地の価値と建物の価値をそれぞれ別に評価（現在価値による評価）し、それを合算する評価方法です。積算価格は土地の価格＋建物の価格で算出され、銀行が融資する際の担保価値を測る参考になります。
※土地の価格＝路線価×土地面積
※建物の価格＝再調達価格×延床面積×（法定耐用年数－築年数）÷法定耐用年数

接道義務（せつどうぎむ）

建築基準法の規定により、建築物の敷地が原則として幅員4m（特定行政庁が幅員6m以上を道路として取り扱う区域は6m以上）の建築基準法上の道路に、2メートル（ないし3メートル）以上接しなければならないとする決まりのことです。接道義務は都市計画区域と準都市計画区域内で適用されます。

セットバック（せっとばっく）

建築基準法第42条2項道路に接している敷地に建物を建築する際、「道路の中心線から2ｍ敷地を後退しなければならない」ため、「敷地を後退する」ことをセットバックといいます。これは、道路の幅を4ｍ確保するためです。

ゼネコン（ぜねこん）

元請負者として各種の土木・建築工事を一式で発注者から直接請負い、工事全体のとりまとめを行う総合建設業者のことです。

専属専任媒介契約（せんぞくせんにんばいかいけいやく）

不動産売却の際に専任媒介契約と同様、売却活動を1社に任せる契約です。主な違いは、活動報告の頻度が1週間に1回以上と多く設定されていることで売却活動状況が把握しやすい一方、売主は契約を結んだ不動産会社を介さずに売却できないことです。売主・買主双方から仲介手数料を受け取れるため、売却活動を積極的に行う場合が多いといえます。

専任媒介契約（せんにんばいかいけいやく）

専属専任媒介契約と同様、売却活動を1社に任せる契約です。専任媒介契約は、活動状況の報告を2週間に1回以上行う義務があります。自社で買主を見つけた場合は売主・買主双方から仲介手数料を受け取りますが別の不動産会社が買主を見つけた場合、先に専任媒介契約を結んでいた会社は売主からしか仲介手数料をうけとれません。

専有部分（せんゆうぶぶん）

マンションは専有部分と共用部分に分かれており、区画された住戸の内側（住居部分）を専有部分と言い、専有部分以外（廊下・階段・バルコニーなど）が共用部分と定義されています。

専有面積（せんゆうめんせき）

専有面積の表示には、①壁芯（かべしん）面積と、②内法（うちのり）面積の2通りがあります。

①壁芯面積は、販売図面などに使われる、壁の中心を結んだ線で囲まれた面積。
②内法面積は、登記簿に記載される、壁の内側から計測した面積。

区分所有マンションでは、壁・天井･床・窓・玄関ドアは共用部分となるからです。

専用使用権（せんようしようけん）

特定の区分所有者または第三者が、共用部分や敷地を排他的に使用できる権利のことです。マンションの共用部分は区分所有者が自由に使用することができますが、以下に該当する場合共用部分や敷地の使用を、特定の区分所有者または第三者だけに限定することが可能とされています。

・管理規約にその旨の定めがあるとき
・集会の決議があるとき
・共有者全員の同意があるとき

総合課税（そうごうかぜい）

1年間に得た所得を合計して課税の対象とする計算方式です。所得の合計から各種の所得控除を差し引き、適切な累進課税率を掛けて納税額を計算します。他の所得と合計しないで独自の税率を掛けて税金を計算方式を分離課税を呼びます。

相続税（そうぞくぜい）

相続額が一定額以上を超えた場合に課税されます。控除額は3000万円＋相続人の人数×600万円であり、財産の評価額は時価です。相続したものが現金の場合100%課税されますが不動産にした場合は小規模宅地等の特例など軽減できる措置があります。

相続税評価額（そうぞくぜいひょうかがく）

相続税や贈与税を計算するときの基準となる課税価格のことです。なかでも土地・建物の相続税評価額は難しく専門的な知識が要求されます。他にも株式・生命保険にも評価基準がそれぞれあり、専門家の助けを借りて節税していくことで大きな差が生じます。

底地（そこち）

借地権が設定されている土地を底地と呼びます。借地権とは借地人が土地を借りて建物を建て土地を利用する権利ですが一方で貸した土地による地代や更新料を地主が受け取る権利を底地権といいます。

まとめ

不動産投資にまつわる専門用語「サ行」をご紹介いたしました。

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