不動産投資を始める時に初めて目にする専門用語。漢字や英語の横文字がたくさん出てきます。似たような言葉も多く最初は何が何だかわからず混乱する方も多いと思います。今回から数回に分けて不動産投資にまつわる専門用語を解説していきたいと思います。目次から気になる単語をクリックしてください。
目次
- 1 RMBS（あーるえむびーえす）
- 2 ROI（あーるおーあい）
- 3 ROA（あーるおーえー）
- 4 青色申告（あおいろしんこく）
- 5 青地（あおじ）
- 6 赤地（あかじ）
- 7 アスベスト（あすべすと）
- 8 アセットマネジメント（あせっとまねじめんと）
- 9 アセットアロケーション（あせっとろけーしょん）
- 10 頭金（あたまきん）
- 11 UPREIT（あっぷりーと）
- 12 アパート（あぱーと）
- 13 アパートローン（あぱーとろーん）
- 14 アレンジャー（あれんじゃー）
- 15 イールドギャップ（いーるどぎゃっぷ）
- 16 位置指定道路（いちしていどうろ）
- 17 一括借り上げ（いっかつかりあげ）
- 18 一般定期借地権（いっぱんていきしゃくちけん）
- 19 一般媒介契約（いっぱんばいかいけいやく）
- 20 移転登記（いてんとうき）
- 21 居抜き（いぬき）
- 22 違反建築物（いはんけんちくぶつ）
- 23 インカムゲイン（いんかむげいん）
- 24 印紙税（いんしぜい）
- 25 打ち放し（うちっぱなし）
- 26 ALC（えーえるしー）
- 27 AD（えーでぃー）
- 28 SRC造（えすあーるしいぞう）
- 29 エスクロー（えすくろー）
- 30 S造（えすぞう）
- 31 NOI（えぬおーあい）
- 32 NOI率（えぬおーあいりつ）
- 33 NOI利回り（えぬおーあいりまわり）
- 34 NCF（えぬしーえふ）
- 35 LTV（えるてぃーぶい）
- 36 オーナーチェンジ（おーなーちぇんじ）
- 37 オーバーローン（おーばーろーん）
- 38 まとめ
RMBS（あーるえむびーえす）
住宅ローン担保証券のことで、住宅ローン債権を裏付けとして発行される証券です（証券とは財産法上の権利・義務について記載をした紙片を指し、債券とは投資家から資金を借り入れるために国や企業などが発行する有価証券で投資家はお金を貸す代わりに利子をもらう仕組み）。有名なものではフラット35があり、民間金融機関などが貸し出した住宅ローン債権を住宅金融支援機構が買い取って証券化し、機関投資家向けに発行しているものです。
ROI（あーるおーあい）
投資回収率のことで、投資した資本に対して得られる利益の割合のことを指しています。不動産投資おけるキャッシュフローは家賃から経費とローン返済額を引いた額です。
ROI＝年間のキャッシュフロー÷投資総額
ROA（あーるおーえー）
総資産利益率のことで投下した資産が利益の獲得にどれだけ貢献したのかを表す指標です。
ROA＝当期純利益÷総資産×100または売上高利益率×総資本回転率
青色申告（あおいろしんこく）
税務署に「開業届」と「青色申告承認申請書」を提出している場合適用されるもので、青色申告特別控除（最高65万円）があること、青色事業専従者給与（配偶者は最高86万円、15歳以上の親族は最高50万円）を必要経費にできること、純損失の繰越しと繰戻しができること、貸倒引当金を計上できることにメリットがあります。
青地（あおじ）
公図になる前の“絵地図”の頃に青く塗られた部分のことで、国有地である水路や河川敷を示します。公図とは登記所に備え付けられている地図で土地の形状や隣接地との位置関係が一目で分かるように作られているものです。
赤地（あかじ）
公図になる前の“絵地図”の頃に赤く塗られた部分のことで、古くからの里道・あぜ道・農道を示す、国有地である通路を示しています。
アスベスト（あすべすと）
石綿のこと。断熱材、保温材、耐火材として建築素材に使われていたが石綿の繊維を肺に吸入すると、肺がんや中皮腫の原因となることがわかり2006年には全面的に輸入・製造・使用等が禁止されています(代替品が確立していない特定の部材について,は確立までの間に限り猶予されている)。
アセットマネジメント（あせっとまねじめんと）
投資目的での不動産形成や運用、保全を行う業務のことで、投資家に委託を受けて資産管理を総合的に行いその価値を向上させることを目的としています。似た言葉のプロパティマネジメントはより現場に近く直接的な不動産管理運用を行う業務を指します。
アセットアロケーション（あせっとろけーしょん）
資産運用においてリスクを抑えるため不動産などの資産（アセット）に配分（アロケーション）する投資戦略のことです。
資産を複数に配分することで市場環境の変化に柔軟に合わせられることが期待されます。
頭金（あたまきん）
ローンを利用する際、購入代金の一部を自己資金で支払うことを頭金と呼びます。
UPREIT（あっぷりーと）
米国の不動産投資信託（REIT）における仕組みで帳簿価格が低く時価が高い土地の所有者が、その土地を現物出資してREITの株式を取得する仕組みのことで、土地の所有者が土地譲渡益への課税を回避出来る点がメリットです。
REITとは投資家から資金を集めた投資法人が複数の不動産に投資した結果、賃貸収入や不動産の売却利益が生まれた場合に投資家へ分配する投資商品のことです。
アパート（あぱーと）
木造や軽量鉄骨造などによる2～3階建て以下の共同住宅を指します。マンションとの違いが明確に区別されているわけではないため、木造や軽量鉄骨造による3階建て以下の共同住宅を不動産会社ではアパートと呼ぶ場合が多いです。
アパートローン（あぱーとろーん）
投資用にアパートやマンションを購入・建築する際に利用できるローンで返済の財源は家賃収入を見込んでいます。自分が住むために不動産を購入することを目的としたローンでは、住宅ローンがあり、住宅ローン控除などで税金を安くなる・金利面で優遇されているなどありますがこちらは不動産投資用には利用できません。
アレンジャー（あれんじゃー）
不動産の証券化をするために各段階の実務担当者の間で折衝・調整を行なう人の総称です。
イールドギャップ（いーるどぎゃっぷ）
イールドギャップはレバレッジ効果を測る指標で購入する物件の利回りが同じ場合、ローン金利が低い方が投資効率は高くなります。つまり借入金の金利と投資物件の利回りの差です。
位置指定道路（いちしていどうろ）
私道の中でも、特定行政庁から指定を受けた私道が位置指定道路です。建物を建てる場合、建築基準法上の道路に2m以上接している必要があるため大きな土地を分けて建物を建てる場合敷地の奥の方では接道義務を果たせない場合があるのでこのような場合に位置指定道路を設けることで接道義務を果たすことができます。
一括借り上げ（いっかつかりあげ）
物件の管理から入居者募集・入居者審査・家賃集金まで賃貸管理に関する業務を一括して管理会社に任せることができる契約です。
一般定期借地権（いっぱんていきしゃくちけん）
一般定期借地権とは、借地借家法に基づく3種類の定期借地権のうちの一つ。借地権の存続期間を50年以上とし、その期間が満了しても契約の更新ができない借地権です。
一般媒介契約（いっぱんばいかいけいやく）
一般媒介契約は、専属専任媒介契約・専任媒介契約とは異なり、複数の不動産会社に仲介を依頼することができる契約です。
移転登記（いてんとうき）
不動産の所有権が売主から買主に移す際、法務局（登記所）に所有権の移転を登記としなければ、所有権の移転は認められません。これを移転登記といいます。
居抜き（いぬき）
店舗や工場など、前のテナントの設備・家具・調度などを残したまま、売り渡したり貸したりすることをいいます。
違反建築物（いはんけんちくぶつ）
建築基準法や都市計画法、自治体による条例など各種の建築関係法規を守らなければなりませんがこれらの制限などに適合しない状態で建てられたものです。工事のときには適法だったものが、後の法改正などによって現行の法令に適合しなくなる場合を既存不適格建築物といいます。
インカムゲイン（いんかむげいん）
賃貸することにより得られる家賃収入です。
印紙税（いんしぜい）
高額な取引に際してその事実と法的な関係性を明確、且つ安定化させる目的があります。収入印紙を購入し、課税文書に貼り付け、消印をします。
打ち放し（うちっぱなし）
内側から内側までの寸法（距離）をいい柱の幅を控除した値です。
ALC（えーえるしー）
建材の一種で軽量気泡コンクリートです。耐久性が高い、断熱性・耐火性に優れている、軽量で遮音性が高いメリットのほかつなぎ目が多い、防水性が低い他の外壁材より費用がかかるデメリットがあるとされます。
AD（えーでぃー）
入居者を仲介して賃貸借契約を結んだときに、仲介手数料とは別にその物件のオーナーが不動産会社に払う広告料です。
SRC造（えすあーるしいぞう）
鉄骨（S）と鉄筋コンクリート（RC）を組み合わせたもので鉄骨鉄筋コンクリートと呼ばれます。強度が高く、耐震、耐火、耐水性に優れていることから、高層マンションなど高層の建築物に用いられている工法・構造でSRC造の住宅の法定耐用年数は47年です。
エスクロー（えすくろー）
取引の際に、売り手と買い手の間に信頼を置ける中立な第三者を仲介させて取引の安全を担保する仕組みです。
S造（えすぞう）
建築物の躯体に鉄製や鋼製の部材を用いる建築の工法・構造のことです。用いる部材の厚さによって重量鉄骨造と軽量鉄骨造の2つに分類されます。
NOI（えぬおーあい）
営業純利益という意味で満室賃料から、空室損失と運営管理費、税金といった非消費的な経費を差し引いたものです。実態に即した収益レベルを測れることから、利用率の高い指標です。
NOI率（えぬおーあいりつ）
営業純利益率という意味で家賃未収入分などを控除してNOIが満室家賃に対しどのくらいの割合になるのか？を表す指標です。
NOI率＝100％（満室想定なので100％）－（空室率＋運営費率）
満室賃料にＮＯＩ率をかけると営業利益（ＮＯＩ）が、表面利回りにＮＯＩ率をかけるＮＯＩ利回りが算出されます。
NOI利回り（えぬおーあいりまわり）
空室損失と運営管理費、税金といった非消費的な経費を差し引いたものなので表面利回りに比べ実態に近い利回りとなります。
NOI利回り(％)＝NOI(年間家賃収入−不動産の年間運営費−空室による損失)÷取得価格(不動産の価格＋購入時にかかった諸費用) × 100
NCF（えぬしーえふ）
不動産から得るキャッシュフロー収益から資本的な支出を控除した金額で現金の入出金の差分である正味キャッシュフローです。NCF（Net Cash Flow）が多いほど財務の健全性が高いと評価されます。
LTV（えるてぃーぶい）
総資産有利子負債比率という意味で所有物件の資産価値に対する負債の割合（負債比率）を指し、物件全体から見る借入金の依存度を見極める指標です。
LTV=借入額÷不動産価格
オーナーチェンジ（おーなーちぇんじ）
賃貸住宅の所有者が入居者が入ったままの状態でその住宅を売却することで、賃借人からの賃料を受け取る権利、賃借人が退出する際の敷金返還義務を引き継ぎます。因みにまったく賃借人がいない空室の状態であれば、オーナーチェンジとはいえません。
オーバーローン（おーばーろーん）
オーバーローンとは、売買価格を上回る借り入れのことです。5000万円の物件に対して5000万円を超える金額（6000万円）の融資を受けられればオーバーローンとなり、物件と同額の融資を受けられた場合はフルローンとなります。オーバーローンは諸経費まで含めて融資でまかなうことができるため自己資金が少額でも購入物件そのものを担保とする形で金融機関から融資を受け、大きな資産を手に入れて収入を増やすことができます。
まとめ
不動産投資にまつわる専門用語「ア行」をご紹介いたしました。
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