相続税軽減から見た賃貸アパート購入のメリット

相続税における課税評価額の圧縮をして資産を守っている富裕層の方は多くいます。代々引き継いできた農地・更地に賃貸アパートを建設する地主がいる理由は土地評価の圧縮と建築資金を借り入れることによる債務控除で税金を圧縮する目的の事例が多くあります。

また、相続は多くの場合予測が難しいものです。しかも相続税を納める猶予は10か月です。この間に遺産分割協議し納税資金を捻出しなくてはなりません。相続する不動産について評価額を把握しておくことで早く処分しておいた方がいいのか、収益物件としてさらに利益を生むような運用するべきか対策を考える時間ができます。税金を軽減できるなら事前に対策をしたほうがいざというときに損をせずに済むのです。

今回は相続税軽減という観点から賃貸アパート購入のメリットについてご説明していきたいと思います。

1 評価額引き下げにおける相続税対策
2 小規模宅地等の特例について
3 まとめ

評価額引き下げにおける相続税対策

相続税対策を考える時に中心となるのが課税対象となる不動産の評価額を低く抑えることです。相続税財産評価に関する基本通達という規定に従いますがこれにより算出した不動産の相続税評価額は時価と必ずしも一致するとは限りません。相続税評価額と時価の差や、法令にある評価減の活用が課税対象額を引き下げる対策になります。

参考：国税庁相続税財産評価に関する基本通達

1億円の現金をそのまま相続する場合課税対象額は100％ですが土地を購入する場合80％（約8000万円）まで下がります。また、所有する土地に賃貸物件があり他人に貸している場合、貸家建付地となり自宅のように自由に使える土地（自用地）が減るということで土地の評価額はそこから約20%下がります(この時点で約6400万円)。

ここまでで以下の２つの評価減が使えました。

貸家建付地の評価減：自用地評価額×(1-借地件割合×借家権割合×賃貸割合)

貸家の評価減：固定資産評価額×(1-借家権割合30％×賃貸割合)

そしてさらに相続において“小規模宅地の特例(200㎡まで50%減)”を利用することでさらに50%圧縮されました(この時点で約3200万円)。

このように、相続税評価額と時価の差や貸家建付地における評価減を活用することで結果的に評価額を約3200万円まで引き下げることができるのです。

小規模宅地等の特例について

被相続人が所有していた土地に対し一定の条件を満たす場合に50%もしくは80%評価額を減額する制度であり、相続対策において重要な要素であることがわかります。場合によっては相続税が０になる場合もあるため必ず押さえるようにしましょう。しかしいくつか条件があり条件を満たせるかどうか確認しなくてはいけません。

土地に対して適用される

以下の国税庁の記載によると相続した宅地(土地)に対して適用されるものだと読み解けます。

“個人が、相続や遺贈によって取得した財産のうち、その相続開始の直前において被相続人又は被相続人と生計を一にしていた被相続人の親族（以下「被相続人等」といいます。）の事業の用又は居住の用に供されていた宅地等（土地又は土地の上に存する権利をいいます。以下同じです。）のうち一定のものがある場合には、その宅地等のうち一定の面積までの部分（以下「小規模宅地等」といいます。）については、相続税の課税価格に算入すべき価額の計算上、下記２の表に掲げる区分ごとにそれぞれに掲げる割合を減額します。”

また、対象となる宅地等は、特定事業用宅地(被相続者や親族によって不動産貸付業、駐車場業、自転車駐車場業等以外の事業に使われていた土地)・特定居住用宅地等(被相続者や親族が住んでいた土地)・貸付事業用宅地等(被相続者や親族によって不動産貸付業、駐車場業、自転車駐車場業等の事業に使われていた土地)の3つです。

必要な書類

・小規模宅地等の特例の適用明細書
・戸籍謄本または法定相続情報の写し
・遺言書の写しまたは遺産分割協議書(印鑑証明書添付)の写し

これを期限内に手続きしなくてはなりません。相続税の申告期限は、相続の開始があったことを知った日の翌日から10か月以内とされています。

贈与税の節税にはならない

“相続時精算課税に係る贈与によって取得した宅地等及び「個人の事業用資産についての贈与税の納税猶予及び免除」の適用を受けた特例事業受贈者に係る贈与者又は「個人の事業用資産についての相続税の納税猶予及び免除」の適用を受ける特例事業相続人等に係る被相続人から相続又は遺贈により取得した特定事業用宅地等については、この特例の適用を受けることはできません。”

相続対策として” 相続時精算課税贈与“をする場合のメリットとしては収益不動産に変えて贈与することにより家賃から納税資金の確保ができるようになることですが、収益が出やすい物件を上手に選ぶことが肝要となります。

参考記事：相続税・贈与税改正により課税対象者が激増！評価額を下げて課税対象額を減らすにはどうすべき？

参考：相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）