不動産投資を行う際に管理会社を利用する場合が多いと思います。アパート経営における繁雑な業務を一括して代行してくれる管理会社はオーナーにとって不動産投資のパートナーのようなものと言えます。
ですが管理会社の対応力によってはアパート経営に大きく影響がでることがあります。定期的に状況を把握していない、空室を放置している、雑な対応などが目立つようならパートナーとしての信頼関係が揺らぎます。
そんなときは思い切って管理会社を変更することも手段かもしれません。今回は不動産管理会社を変更したい場合の手続きの流れ、注意点についてお伝えしていきます。
目次
不動産管理会社を変更したいと感じる時
多くのオーナー様からの声で不動産管理会社を変更した理由は大きく以下です。
空室リスクに鈍感でなかなか入居者が決まらない
空室はオーナーにとって死活問題です。退去連絡から広告掲載まで迅速に行いなるべく空室期間を短くしたいものです。しかし対応が遅く機会損失を拡大している場合もあります。
諸連絡、対応が遅い・担当者の対応が雑
何か質問してもすぐに答えられない挙句放置される、担当者がコロコロかわり引き継ぎもされない、いろいろな対応の遅さはやがて致命的なトラブルへと発展しがちです。
また、連絡が遅く対応もなかなかしない・・・そんな場合は担当を変えてもらう以外ありません。担当を変えてもらっても変わらない場合は管理会社自体の問題であり管理会社変更もやむを得ないでしょう。
しかし、そもそもオーナーと担当者の相性が悪い、ということも考えられます。
担当者とはいえ相手も人間なのであまりに上から目線のオーナーよりも腰が低いオーナーに成功してほしいと考えることもあるでしょう。
基本的に対応に差をつけることはありませんが、相手を想いやる気持ちをもって接するオーナーのほうがあらゆる面で得をする場合が多いといえます。
原状回復工事に時間がかかり、費用が相場より高額
状態によって原状回復費用は異なります。ある程度の相場がありますがクリーニング代、エアコン清掃、修繕費用など想定よりも高額で時間がかかる場合、やむを得ないとしてきちんと納得できる説明が必要です。
広告費が相場より高い
広告費は多くの場合１か月掲載で家賃１か月分かかります。しかし物件の立地、状態によってなかなか決まりにくい場合、相場より上がる場合もあります。
こちらも担当者がきちんと納得のいく説明をしてくれないと、信頼関係に影響を及ぼす大きな要因になります。
管理会社変更手続きの流れ
- 現在の管理会社の契約内容、解約条件を再確認
- 新しい管理会社を選定開始。このときに各社へ現在の契約内容と要望を伝えます
- 現在の管理会社へ解約の通知、オーナーがとるべき諸対応の確認
- 現在の管理会社と新しい管理会社で引き継ぎ
よい管理会社を選ぶことができれば引き継ぎもスムーズに対応してくれます。このときにうまくいかないようではその先も思いやられるというものです。
良い管理会社を選ぶポイントは具体的な要望を出し、答えてくれるかチェックすることです。そのためには管理会社ときちんと話せる不動産知識を持ち合わせておくことがベストです。
また、賃貸管理業者の繁忙時期は１月～３月、９月～１０月の間なのでその時期をなるべく避けるとよりスムーズに進められるでしょう。逆算すると４～5月、または7～9月に解約通知を出し、7～8月、または11～12月に新管理会社へ移行できる流れが理想的です。
関連記事：不動産投資で重要となる管理会社の選び方とは？安心して任せられる業者を見極めるポイント
管理会社を変更するデメリット
契約内容が変更される可能性
前回と同様か、より良い条件なら良いのですがよく確認しておかないと前回のほうが結果的に良かった！という事態になることもあります。
入居者へ振込口座変更周知と手間がかかる
不動産管理会社を変更することを周知すること、振込口座を変更してもらう手間がかかります。簡単なようで意外と入居者の心理的負担が大きいものです。誤入金の発生、滞納者に対する引き継ぎがうまくいかないなどの実務的な問題もあります。
また、入居者からは管理会社を変更するのは経費削減のため？それなら以前よりサービスが悪くなるのではないか？と思われがちなので、変更に伴い清掃が月1回から２回になります、24時間対応サービスを設けます、など入居者の為を思っての管理会社変更であると思わせられると入居者の心理的負担を軽減することができます。
保証会社の契約をし直す手間
家賃保証が切れることが大きなデメリットです。
そのため賃貸管理会社が変更しても引継ぎが可能な保証会社をあらかじめ契約しておくことが理想的ですが、管理会社が管理解約防止のため保証会社を引き継げないようにしている場合もあります。
引き継げなければ新しく保証会社を探すこととなりますが契約を新規に作成し、保証会社を通す場合入居者への労力も大きなものとなり、保証会社費用もオーナーの負担となります。
場合によっては保証会社無しとなるもありますが、滞納された場合の回収における労力が多大にかかります。やはり最初から賃貸管理会社引継ぎが可能な保証会社と契約をしておくべきでしょう。
融資先銀行との関係性
不動産管理会社経由で不動産投資ローンを受けていた場合銀行の印象も悪くなり買い増しの際に前回より通りにくくなる場合もあります。
新しい管理会社に変更するメリット、デメリットを確認したうえで現在のまま進むか、新しい管理会社をパートナーとするか収支をよく計算したうえで決断しましょう。
デメリットもありますが空室リスクは不動産投資にとって最も恐ろしいリスク、これを放置しておくほうがよほどのデメリットといえるでしょう。
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