不動産投資の1棟目が無事軌道に乗り、自分でも少し手ごたえをつかんだ方の中には、2棟目の購入を検討されている人も多いのではないでしょうか。
しかし、2棟目の購入にあたり、こんな疑問や不安はありませんか？
- 融資の審査が厳しくなるのではないか
- 1棟目を担保にすることはできるのか
- 審査に落ちてしまった場合はどうしたらいいのか
この記事では2棟目を購入する際の融資審査や1棟目の担保について、返済割合のポイント等についてまとめました。
2棟目の不動産投資に少しでも興味がわいている、購入を検討しているというかたは、ぜひこの記事でご紹介するポイントを参考にしてください。
目次
1棟目のローンが完済していなくても2棟目の融資は通る？
1棟目のローンがまだ完済していない状態で、2棟目を購入するために融資を受けることは可能なのでしょうか。
個人の属性にもよりますが、1棟目で安定した運用ができていれば、2棟目の融資を受けられる可能性は十分にあります。
しかし、1棟目を購入してから1年を経過していない場合や、1棟目のほかにワンルームや1部屋単位での不動産投資の経験がない場合には融資が通らないこともあるでしょう。
融資を受けるには、金融機関が「この人なら貸しても大丈夫だろう！」と判断し得るだけの状況を作っておくことが何よりも大切です。
そのためには、主に次のような点が重要になります。
- 1棟目の物件できちんと収益化がなされている(空室リスク対策ができている)
- 経営や融資に関して幅広い知見を有している
- リスク回避のための具体的な策やノウハウがある
- 頭金を用意できるだけの自己資金が確保できている
また、1棟目の物件において過度な経費計上が疑われると、決算時の数字をごまかしかねないと判断され、融資が遠のく恐れがあるので気を付けましょう。
ことを急がず、1棟目の物件で安定した経営を継続したうえで、金融機関に2棟目の融資を相談してみてはいかがでしょうか。
2棟目の購入は1棟目を担保にできるって本当？
「2棟目を購入する際に、1棟目を担保にできる！」といった話を、どこかでお聞きになったことがあるかもしれません。
確かに1棟目を担保にして2棟目の融資を受けることは可能ですが、この方法を利用できるのは、1棟目を売却しても2棟目に充てられるだけの十分な資産がある場合に限ります。
1棟目の経営が赤字だったり、ほとんど利益が発生していない状態だったりした場合は、物件を担保にするのは難しいでしょう。
1棟目を担保に2棟目を購入する際は、1棟目の物件が重要になるのです。
2棟目の融資を受けるには、1棟目に利回りが良い物件を選ぶのはもちろんですが、立地を含め、空室リスクが低いことも必要条件になります。
また、不動産を管理・運営するうえでの必要経費や毎月の返済額をきちんと把握し、健全なキャッシュフローを維持するように心がけましょう。
返済が滞ると、銀行は担保した不動産を売却して、貸し倒れを防ぎます。
そのために、担保に取る不動産は「担保評価」をします。2棟目の融資を受ける際は、この担保評価が重要になります。
担保評価には、次の2つの方法があります。
収益還元法(収益価格)：賃料や空き室の状況から不動産の価格を算出する方法
原価法(積算価格)：不動産の価値の低下を割り引いて現在の価値を推定評価する方法
金融機関によっては、両方のやり方で不動産評価をするところもあれば、どちらかの方法だけで評価するところもあります。
融資を受けようと考えている金融機関がどのような担保評価をするのかを把握しておくことも大切です。
不動産投資で2棟目を購入するベストタイミングとは？
2棟目の購入をするタイミングはいつがベストなのでしょうか。
明言は難しいですが、1つのタイミングとしては、1棟目の運営が黒字化できているといったように、金融機関に安心材料を用意できたときです。
具体例を挙げると、1棟目の経営を以下のような状態にできているときであれば、融資を受けやすくなります。
- 常に満室に近い状態が維持できている（空室リスクが低い）
- キャッシュフローが健全であり、資金に余裕がある
健全な経営のためにも、特に「空室率」と「経費率」は意識しておくとよいでしょう。
関連記事：不動産投資で2棟目を購入する最適なタイミングとは？購入時のポイントも解説
空室率の目安
空室率を求める計算式は以下となります。
空室率＝（空室数×空室期間）÷（全体の室数×365日） で求められます。
例えば全部で8戸ある物件で、うち2部屋が2カ月間（62日）空室であった場合の空室率は次のようになります。
（2戸×62日）÷（8戸×365日）＝約4.2％
空室率は、年間を通じてなるべく低い値を維持するように心がけましょう。
関連記事：不動産投資で最も怖い空室リスク。空室がでやすい物件の対策と特徴は？
経費率
経費率は「必要経費÷家賃収入」で求められます。
必要経費には次のような項目が含まれます。
- 管理委託費
- 修繕費
- 水道光熱費
- 仲介手数料
- 火災保険料経費率
経費の中には、ローンの返済費用や減価償却費などは基本的に含まれないので注意してください。
これらをもとに経費率を割り出し、経費の削減が必要であれば、この機会に見直してみるとよいでしょう。
フリーキャッシュフローを確保する
フリーキャッシュフローとは、投資で得た資産のうち、自由に使える現金がどれほど手元にあるかを示すものです。営業キャッシュフローから投資キャッシュフローを減算して求められます。
自由に使える現金が多いほど、健全な経営ができているといえます。逆に、マイナスになるようであれば、何のために不動産投資をしているのかわからないといっても過言ではありません。
そのため、フリーキャッシュフローを意識し、プラスになるような運営を継続することが大切です。1棟目や他の不動産で黒字経営ができているのであれば、2棟目の購入のタイミングはあまり重要ではありません。
2棟目でも意識したい「返済割合」について
不動産投資において、特に意識しなければならないのが、収入と支出の返済割合です。
返済割合を見る指標には「返済比率」と「DSCR」の2つがあります。
ここではそれぞれについて見ていきましょう。
返済比率とは
返済比率とは、家賃収入に対して、銀行への元本と金利の返済額がどれほどを占めているかを表した数字のことです。
返済比率は以下の計算式で求められます。
毎月（年間）の返済額÷毎月（年間）の家賃収入×100%
毎月の家賃収入が120万円で返済額が30万円なら25％、20万円なら16％ということになります。
空室ができて家賃収入が減るなど資金繰りがショートして返済比率が高くなると、返済できなくなる恐れも高まります。
なお、返済比率は50％を下回ることが理想とされています。
DSCRとは
DSCRは「Debt Service Coverage Ratio」の略称で、日本語では「元利金返済カバー率」と訳されます。営業純利益という意味の「NOI（Net Operating Income）」と表すところもあります。
これは、不動産から得られる収益で借入金をどのぐらい返済できているかを表した指標のことで、主に金融機関が融資の可否を判断するときに用います。
DSCRは以下の計算式で求められます。
総営業利益÷元金と利息の返済額＝DSCR
例えば年間の総営業利益が1,200万円ある不動産に対し、年間の元金と利息の返済額が800万円だった場合のDSCRは1,200万円÷800万円で1.5倍になります。これは、返済額の1.5倍の利益があるという意味になります。
DSCRは数値が大きいほど「返済に余裕がある」と判断されるため、最低でも1.2以上をキープできると理想的でしょう。
数値が1.0を下回る場合には、不動産からの収入だけでは「返済は困難」と判断され、融資を受けることが難しくなります。
1棟目の物件は、返済比率とDSCRの値を意識しながら運営するように心がけましょう。
2棟目の不動産購入で融資に落ちたときにできる対処法
2棟目の不動産を購入する際、融資の審査に通らないこともあります。そのような場合、他の金融機関に融資を依頼するのは信用に響くのでおすすめできません。
どうして審査に通らなかったのか、まずは原因を探り、原因がわかったら改善策に意識を集中しましょう。1棟目の健全な運営を目指すことが何より大切です。
もし、手元にキャッシュがあり、黒字経営ができているように見えても、落ちてしまった場合は、それだけの理由が存在していたと考えるべきです。
なお、比較的起こりうる理由の1つに、事業性が不十分と判断されるケースがあります。
不動産投資においては、個人の属性のほか、事業性も審査の対象になります。事業計画がしっかりと立てられているかという点だけでなく、安定してこの先も家賃収入が確保できそうか、また、空室リスクに対する対策は十分かといったことなども判断指標の1つになるのです。
事業計画を曖昧にしたまま審査に臨むと、黒字経営ができていても審査を通らないことがあります。そうならないためにも、再審査に臨む際は融資担当者に納得してもらえる事業計画を立てましょう。
念のため信用情報を確認しておこう
審査では信用情報も確認項目の1つになります。
昨今ではキャッシュレス化が進んでいることもあり、知らない間に信用情報が傷ついているケースが増えています。審査に落ちた場合は、念のために情報の開示請求をする旨、信用情報機関に問い合わせてみてはいかがでしょうか。
また、再審査は最初の審査に落ちてすぐ申し込むのではなく、一定の時間を空けてから申し込むようにしてください。時間を置かずに再審査を申請すると、先方の心証を悪くしかねません。
2棟目を見据えた1棟目の購入が重要
2棟目の物件購入をお考えならば、融資の受けやすさや1棟目を担保として利用できるなどの点から、1棟目を選ぶ段階からの戦略が非常に大切になってきます。
そのため、1棟目は物件単体でキャッシュフローが回る状態を維持することを目指しましょう。
キャッシュフローは家賃収入から必要経費と返済額を引いた金額なので、差し引かれる金額をしっかり押さえておくことが大切です。先述した方法で経費率を割り出し、割合が大きいところはどうすれば削減できるかを考えてみましょう。
また、ローンの借入年数はできるかぎり長期に設定すると、月の返済額を低く抑えることができます。原則として、一度設定した借入年数は延ばせないので、契約時によく確認するようにしてください。
さらに安定した不動産運営を心がけると同時に、知見を広げる努力も怠らないようにすることが大切です。一通りの会計知識をはじめ、経営や融資に関する基礎知識、所有物件を増やしていく際に伴うリスクにも柔軟に対応できるような臨機応変さを身に着ける必要があります。
1棟目の物件を購入する際は、誰しも慎重にもなり事前勉強もしっかりおこなうため、多くの人が自分で運営できると思いがちです。しかし、自己流で不動産投資に成功した例は、実はあまり多くないのです。
それだけ不動産経営は難しいといえます。
1棟目の購入時点でプロと話し合い、2棟目を視野に入れた戦略を立てておくのが成功への近道になるでしょう。
関連記事：不動産投資で意識したい拡大戦略とは？1棟目が最重要な理由とは？
まとめ
今回は2棟目の物件を購入する際に、融資の審査は厳しいのか、返済割合のポイントなどをご紹介しました。
1棟目に購入した物件のローンが返済途中でも、1棟目を担保にするなどの方法で2棟目の購入の融資を受けることは可能です。しかしながら、融資を受けるには金融機関に信用してもらう必要があります。
そのためには、1棟目の経営が健全におこなわれていること、年間を通して空室率を低く維持できていること、手元にフリーキャッシュフローがあることなどが重要になってきます。
1棟目の経営状態が大切となるため、1棟目の購入時からプロに相談してみるのもよいでしょう。この人になら2棟目の融資をしても大丈夫だろうと金融機関に思われるような運営を心がけるようにしてください。
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