不動産投資における流動性リスクとは？流動性が低いってどういう意味？

不動産投資を始めるには最初に大きな資金を用意する必要性を持つため、その金額を回収するまで時間がかかり流動リスクがあります。流動リスクとは買い手や売り手が少なくいざ売りたい時に売りにくい状態を意味しています。不動産投資では不動産価格が高額になりやすいため、ほかの投資と比べてすぐに売買が成立せず流動性が低いといえます。

不動産投資は長期的に見ると安定して収益を得られる投資ですが、万が一途中で多額の現金が必要になった場合では注意する必要があります。

1 不動産投資における流動性リスクとは
2 少しでも流動性リスクを緩和するためにできることは？
3 流動性の低さはメリットにもなる
4 まとめ

不動産投資における流動性リスクとは

不動産投資における流動性リスクは売却時にすぐに現金化できないことです。期間としては投資物件を売却し現金化するには一般的には、3ヶ月から半年程度かかります。しかもこれは順調に売れた場合であり、大抵の場合は売りに出してもすぐに売れるとは限りません。緊急で現金を必要とした際にすぐ売れないため流動リスクが高いといえます。

もし買い手がすぐに見つかったとしても希望する価格で売却できるとは限らず、現金化を急ぐ場合、相手の言い分もある程度許容しなければならないことや売り出し価格よりも割引して販売すること、リフォームしてから売ったりすることなど条件を付けなければならない場合もあります。

そのように無理に売却しようとするとたとえ買い手が見つかっても希望できる額で売却できなければ不本意な結果となってしまいます。不動産投資を始める多くの方はローンを利用していると思いますので、残債より売却価格のほうが低ければ利益を得ることはできません。最悪の場合ローンだけが残ることもあります。

売却をする場合、まずは不動産業者に見積もりをしてもらい、その額に満足すれば売却の契約を結びます。不動産業者の中にも販売を仲介するのみでその手数料を支払う場合と、不動産業者自らが物件を購入してくれるケースがあります。多くの場合は仲介を依頼することとなり、買い手が居なければ売買は成立しません。不動産業者が直接買取してくれる場合は、不動産会社にとってもリスクとなるため大抵は買取価格が低く設定されてしまう場合が多く、直接買い取りはどうしてもすぐに売却したい時のみ利用される場合が多いです。

少しでも流動性リスクを緩和するためにできることは？

まず購入の時点で、売却しやすい不動産の特徴「空室率が低い」「管理が行き届いている」などの要素を確認し、失敗しない物件を選ぶことが大切です。空き室率が低く人気の物件は、買い手もすぐに見つかりやすいです。具体的には駅から近い物件、都心部など需要が見込める物件などです。少子高齢化が進む現在、人口が減少するエリアと増大しているエリアに二極化しています。都心部では人口が増えているため地方よりも東京および近郊を選んだほうが流動性リスクを緩和できることは明白です。またその中でも特に人気の地域、学生が多い地域、大規模な工場など事業所が近くにある場合も、売却しやすく流動性リスク緩和ができる条件になります。

人気地域でもボロボロで誰も住みたがらない物件では意味がありません。きちんと管理され、見た目がよく内部の状態も良いことが条件となります。中古の場合は見た目で左右されやすく、マンションなら外壁の修繕がきちんとされている物件、アパートでも物件によってはサイディングの張り替えや塗装をしておくだけで入居率が高まる場合もあります。また、他の物件と差別化できる要素を持つ物件もすぐに売れる傾向にあります。間取りが工夫されている、内装にこだわり豪華な建材が使われている、ペット可などのニーズが明確などです。他の物件との競争率が減り、特化した条件で目に留まる人が居れば売却しやすくなります。

また、きちんと事業計画を持って運用していくことが結局のところ最も重要です。不動産投資を売却しながら新しい物件に定期的に乗り換えようと考えている場合、または古くなったら売却して清算しようと考えている場合、様々な場合がありますがその物件が売却しやすい条件なのかよく考えておく必要があります。売れにくい物件だと売るために新たなリフォームが追加され、結局残った現金がほとんどないケースもあります。

流動性の低さはメリットにもなる

不動産の流動性が低い状況は戦略的には売却時にすぐに売れないリスクがあるだけでなく、逆に安く買えるチャンスでもあるといえます。売却を考えるオーナーが事情を抱えすぐに売りたい理由があるのに売れない現状があれば焦り、安く売ってしまいます。その物件を狙い不動産を手に入れ、不動産投資を始めるといった逆説的な考え方もあります。

そもそも不動産の流動性が低いのは幾つかの理由があります。不動産は適正価格を付けることが難しく、専門家に査定を依頼しそれから売却の行動に出ます。物件1件の価格も高額なため買い手が少ないことも挙げられます。取引市場が存在しておらず、買い手と売り手の1対1の取引となるのも理由となっています。

適正価格が無いことは、逆に売り手の言い値で売れることを意味します。売主が急いでおりすぐに現金化したいなどの理由では、市場と比べてかなり安値で買える可能性があります。相場自体を知らない売主も存在するため、非常にお得な物件が見つかる場合もあります。

不動産の流動性が低いのは売却しようとする側にとってデメリットですが、安値で不動産投資を始められるチャンスでもあります。ご説明したように不動産には流動リスクが存在していることを正しく理解し、購入前から計画的に投資をしていくことが大切なのです。