不動産投資にチャレンジしている人であれば、誰しも一度は不動産の買い増しについて検討したことがあるはず。
とはいえ、不動産の買い増しをすることで管理が大変なのではないか、失敗するリスクが高まるのではないかと不安を抱く人も多いですよね。
しかし、不動産の2戸目以降は1戸目よりもハードルが低く、タイミングさえ間違わなければ、それほどリスクを恐れる必要はありません。
そこで今回は、不動産投資で買い増しをするベストなタイミングやコツについてまとめてみました。
目次
不動産の買い増しは所有物件の黒字が前提
不動産で買い増しをする場合、銀行等の金融機関から融資を得られなければ、そもそも話になりません。
そのため、不動産の買い増しを考えるうえでは、所有している物件が黒字であることが前提となります。
また、黒字であることに加え、以下の要件を満たしておくと更に安心です。
- 1年を通じて、常に満室に近い状態を維持できている
- キャッシュフローに余裕があり健全な運営ができている
不動産市場に左右される部分が多少あるとはいえ、基本的には上記の条件を満たすことが重要ポイントだといえます。
その上で、意識しておきたいのが所有物件の「空室率」と「経費率」です。
関連記事：不動産投資で意識したい拡大戦略とは？1棟目が最重要な理由とは？
空室率と経費率の考え方
空室率は、融資をする金融機関がその可否を判断するうえでとても大切な指標となります。
空室率が高いと、その物件から思うような家賃収入を見込めず、融資をする側から貸し倒れのリスクが高いと判断されても致し方ありません。
空室率は、「(空室数×空室期間)÷(全体の質数×365日)」といった計算式で求められます。
たとえば全部で10戸あるマンションがあったとして、そのうち4部屋が2カ月間(62日)空室であった場合の空室率は以下のようになります。
(4戸×62日)÷(10戸×365日)＝約6.7％
当該物件が位置しているエリアや周辺環境によっても空室率が異なることから、一概に何パーセントであればよいといった基準はありませんが、できるだけ低い値を維持できるように心がけることが大切です。
また、空室率と併せて意識しておきたい経費率は「必要経費÷家賃収入」で求められます。
このうち、必要経費はあくまで収支計算上の実質的な費用となるため、アパートローンの返済費用や減価償却費は除いて計算することに注意しましょう。
ここでの必要経費には、管理委託費や仲介手数料をはじめ、修繕費や光熱費(共用部)などが含まれます。
資金的な余裕を持つ
不動産投資で健全性を考える際、「フリーキャッシュフロー」という言葉がよくつかわれます。
フリーキャッシュフローとは「自由に使えるお金」のことを指し、営業キャッシュフローから投資キャッシュフローを減算して求めます。(営業キャッシュフローとは毎月の家賃収入から経費やローンを差し引いた残りの額、投資キャッシュフローは修繕費や買い増しのための積み立て費用のことを指す)
フリーキャッシュフローが多ければ多いほど、今所有している不動産で健全な運営ができていることになり、少なければ不動産の運営自体を見直す必要があるかもしれません。
また、空室率や経費率、フリーキャッシュフローといった数値的な指標に目を向けることも大切ですが、所有している物件の資産価値にも目を向けることを忘れないように気を付けましょう。
定期的なメンテナンスはもちろん、空き家対策や入居者の確保にも継続して力を入れることが大切です。
なお、どうしても所有物件が赤字の場合には次の物件を購入する前に、黒字化の方法や売却(損切)を検討することをおすすめします。
不動産を買い増すベストなタイミングとは
先述したように、買い増した不動産でも安定して収益を得られるようにするためには、1棟目が安定するまで待つ必要があります。
また、不動産を買い増すときにどうしてもリスクばかりを気にしてしまい、あと一歩が踏み出せない方もいるかもしれませんが、不動産投資においては複数所有が基本となります。
ここでは、ベストなタイミングについて詳しく見ていく前に、不動産投資の基本的な考え方についてまずはおさらいしていきましょう。
不動産投資は複数所有が基本
一度所持した不動産は、当然ながらその場から動かすことはできません。
万が一、所有している不動産があるエリアで大規模な災害(地震や台風による水害など)が起きてしまうと、多大な損害が発生する恐れがあります。
その際、別のエリアに不動産を所有していれば、少なくとも収益がゼロといった事態を避けることが可能です。
このように、複数の不動産を所有することは分散投資に繋がり、あらゆるリスクを低減できるでしょう。
また、2戸目以降の不動産には1戸目で培った経験やスキルを活かせるため、物件の管理や運営がしやすいのはもちろん、次物件の選定もスムーズに進められます。
そして、不動産投資では不動産業者はもちろん、ハウスメーカーやリフォーム業者などさまざまな外部業者とよい関係を構築することも欠かせません。
1戸目の際に信頼関係が築けていれば、2棟目でなにかあったときも親身に対応してもらえるでしょう。
物件を買い増すタイミング
物件を買い増したあと、安定して収益を得るためには1戸目の経営が波に乗るまで待つことが大切です。
ここでいう「波に乗る」とは、先に述べたように空室率が低水準で維持できていることに加え、キャッシュフローに余裕があるかどうかで判断しましょう。
なお、今の時点で安定した不動産経営ができているのであれば、いつ買い増しをしてもいいようにアンテナを張っておくことをおすすめします。
また、不動産が安定してきたことも一つのタイミングとなりますが、昇進等で自身の所得が増えたときや教育費がかからなくなったときなども買い増しを検討するよい機会です。
買い時のタイミングを逃さないように心がけると共に、焦って失敗することのないよう前もってしっかりと戦略を練っておくようにしましょう。
買い増しのリスク
買い増しには多くのメリットがある一方で、デメリットも存在します。
ここでは不動産の買い増しによって生じる恐れのある、主なデメリットについて見ていきましょう。
まず、所有物件が増えるにつれてローンの借入額も増えることから、稼働率の落ち込みや天災等の予期せぬトラブルによって返済が滞ってしまうと、場合によっては破綻する可能性が生じます。
そのため、所有物件の経営が安定するまでの間は特に意識してキャッシュフローの動向を見守ることが大切です。
また、キャッシュフローに余裕を持たせておくことは、将来起こるかもしれないデフレリスクや金利上昇リスクへの備えにも繋がります。
金利上昇が起きた時点で、ローンを借り入れている金融機関も相談に応じてくれる可能性が高いとはいえ、ローンは信用で成り立つものです。
そのため、毎月遅滞なくローンを返済するとともに、どのような事態になっても返済できることをきちんと金融機関に対して示しておくように心がけましょう。
そして、不動産投資は他の投資手法と比較して商品の流動性が低い点が挙げられます。
株式や投資信託などと異なり、売ろうと思ったタイミングですぐにお金に換えられないため、前もって売買スケジュールや日程感を確認しておくようにしてください。
無計画な不動産の買い増しはNG
買い増しをすることで様々なメリットを享受できるのは事実ですが、かといって「利回りがいいから」「立地がいいから」「安く買えそうだから」といった単純な理由で、無計画に不動産の購入を決めてしまうのは絶対にやめましょう。
不動産投資は投機ではない
不動産投資は一般的に、長期的な視野で利益を見込む投資手法です。
そのため、不動産投資は「投機」ではなく「投資」であることを今一度理解しておくようにしましょう。
「投機」とは、短期的な収益を期待して機会を投じることを指し、イメージとしてはFXや先物取引などが該当します。
短期的な価格変動の中で利益を見込むことから投機先自体をじっくりと分析することはなく、ギャンブル性が強いといえるでしょう。
その反面、「投資」は将来の資産を増やすことを目的として、現在の資本を投じることを指します。
投機と異なり、投資では中・長期的に資産を増やしていくため、投資先の環境やビジネスモデル、成長性などさまざまな観点から多角的に投資可否を判断します。
そのため、一定の知識が求められるのはもちろん、将来的に利益が期待できるかどうか見極める力も必要になるでしょう。
もし、短期間で利益を得ることを目的としているのであれば、不動産投資以外の投資手法を模索することをおすすめします。
不動産会社や物件は慎重に選ぼう
不動産投資の失敗にありがちな例として、不動産会社や物件をなんとなく良さそうだからと深く考えることなく決めてしまうケースが挙げられます。
いい加減に不動産会社を決めてしまうと、物件を売り切って音信不通となり、実際の物件がひどい状態であったとしても対応してもらえないなどといったことが起こるかもしれません。
また、年間収益を適当に計算し、利回りのいい物件であると紹介する悪徳業者も少なからず存在することから、自身でも必要最低限の知識を身に着けておきましょう。
物件に関して言えば、無計画に購入した物件で失敗してしまうとキャッシュフローが悪くなるだけでなく、そもそもの売却が難しくなってしまいます。
そうなると、負の遺産を持ち続けるといった事態にもなりかねないことから、やはり不動産会社だけでなく物件もしっかりと見極めたうえで選ぶようにしましょう。
繰り返しとはなりますが、不動産投資の買い増しを検討するにあたっては、「投機と投資」の違いを頭に入れたうえで、最低限求められる基本的な知識を学んでおくのはもちろんのこと、ある程度時間をかけて慎重に物事を判断することが大切です。
関連記事：不動産投資で重要となる管理会社の選び方とは？安心して任せられる業者を見極めるポイント
現時点で今後の不動産投資戦略を考えよう
不動産投資では大きな金額が動くこともあって、一度失敗してしまうとなかなか元の状態に戻すことが難しくなります。
そのため、買い増しなど新たな行動を起こす前に不動産投資戦略をしっかりと練っておくことが極めて重要です。
不動産投資戦略を考えるときに、意識しておきたいのは以下の3点です。
- どのぐらいまで投資額を投入できるのか
- 今現在使える金融機関はどこで、融資は受けられそうか
- 物件を購入するエリア、構造、収益性はどうするか
また、専業で不動産投資をしているのか、サラリーマンや自営業の傍らで不動産投資をしているのかといった、自身が置かれている状況も考慮する必要があります。
もし専業ではなく副業として不動産投資をしているのであれば、専業よりも時間が限られていることからより不動産投資戦略をブラッシュアップしていかなければならないでしょう。
関連記事：不動産投資でローンを組むためにあれば有利な事業計画書とは？作成方法から代行依頼まで
明確な戦略がないと判断がブレてしまう
不動産投資に限った話ではありませんが、軸がしっかりしていないと案外、人は簡単にぶれてしまうものです。
たとえば、自分はキャッシュフローを年間800万円以上得られる物件を購入しようと心に決めていたとして、そこに立地や条件がよく年間700万円以上のキャッシュフローが得られそうな物件が現れたらどう思うでしょう。
おそらく、目先の条件に心が揺れ動いてしまう人も多いのではないでしょうか。
しかし、本来のキャッシュフローを年間800万円以上得るといった目標を叶えることは難しくなり、それに伴って計画していた戦略も意味をなさなくなってしまいます。
そうなってしまっては、本末転倒ですよね。 そのため、そう簡単なことでは心が揺れ動かないような明確な戦略を定めておくことが大切です。
相談できるパートナーを早めに見つけよう
ここまで明確な不動産投資戦略を建てることが重要だと伝えてきましたが、なかなか個人で先を見据えた計画を立てることは難しいでしょう。
そこで、早い段階でなんでも相談できるパートナーを見つけることをお勧めします。
よく、不動産会社が自分の話を聞いてくれないと嘆く人を見かけますが、そもそも投資戦略がきちんと伝わっていないことが直接の原因であるケースも存在します。
そのため、まずは親身に話を聞いてくれる不動産会社を見つけたうえで、すべてを相手に丸投げするのではなく、しっかりと自身でも不動産投資戦略と向き合うようにしましょう。
まとめ
今回は不動産投資で買い増しをするベストなタイミングについて、お伝えしました。まずは所有物件の経営を安定させたうえで、不動産投資戦略に基づいた買い増しをするようにしましょう。
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