不動産投資で成功を収めている人は、必ずしも所有する物件が1棟というわけではなく、複数の物件を所有しているケースが多く見受けられます。
しかし、複数の物件を所有すると管理の手間やコストがかさんでしまうのではないかなど、不安を抱く人もいるのではないでしょうか。
そこで今回は、不動産投資で複数所有をするうえでのメリットはもちろん、リスクや注意点についてまとめてみました。
不動産の買い増しを検討している人はもちろん、これから不動産投資を始めてみようと思っている人にも、この記事が参考になりますと幸いです。
目次
不動産投資における「複数所有」のメリット
不動産投資における「複数所有」のメリットは、主に次の2点です。
- 不動産投資のリスクを分散できる
- 効率的な不動産経営ができる
さっそく見ていきましょう。
不動産投資のリスクを分散できる
不動産を所有するうえでは、空室リスクをはじめ、周辺環境の変化にともなう賃料の下落リスク、修繕リスクなど、さまざまなリスクがついて回ることになります。
1つの物件しか所有していない場合、そうしたリスクを一手に担うことから、災害や空室リスクによって収益が低下し、結果として経営状況が大幅に悪化してしまうケースも起こり得ます。
しかし、複数の物件を所有した場合は、それらのリスクを分散・軽減することができます。
例えば、何かしらのトラブルが生じ、物件の1つで利益が下がってしまっても、他の物件で収益を得られる可能性があるため、結果として全体の損失を抑えることにつながります。
リスク分散のコツ
複数の物件を所有することによるリスク分散をするうえで押さえておきたいコツとして、以下の5点が挙げられます。
- 物件のエリアをわける
- 物件のタイプをわける
- 築年数の異なる物件を選ぶ
- 顧客ターゲット層を変える
- 不動産の購入時期をずらす
リスク分散のなかでは最も主要な方法ですが、物件のエリア（立地）をわけるのをおすすめします。
最初の物件を東京で購入した場合、2棟目以降を地方で購入してみてもよいでしょう。エリアをわけることで、自然災害が生じた場合のリスクに対処できます。
また、1つのエリアにのみ物件が集中すると、周辺環境の変化等によりエリアの人気が下がった際に大きな損失を被ってしまいますが、異なるエリアに物件を分散させておけば、そのような心配もありません。
エリアをわけた物件所有と併せて、物件のタイプ（戸建てや区分マンションなど）や間取りを変えておけば、リスク分散に加えてさまざまな需要に対応が可能です。
他にも顧客のターゲットを変えてみたり、不動産の購入時期を分散させて大規模修繕やリフォームのタイミングをずらしたりなどの工夫を凝らしてみてもよいでしょう。
大規模修繕やリフォームのタイミングをずらしておくと、1棟目の修繕が必要になったときの費用を2棟目以降の収益で補うことができるかもしれません。
効率的な不動産経営ができる
2棟目以降の運営にあたっては、1棟目で培った経験や知識を活かせることから、1棟目に比べてスムーズかつ効率的な不動産経営ができます。
また、1棟目の経営で付き合いのできた業者を2棟目でも活用することで、仕入れでボリュームディスカウントを利かしたり業者選定の手間を省いたりできるため、物事がスムーズに進むでしょう。
不動産は購入したらそのままというわけにはいかず、所有する以上はメンテナンスが必要になりますので、、さまざまな外部業者と良好な関係を築いておくことも大切です。
最終的な出口戦略を考える際も、所有する物件が1棟だけなら「売る」「売らない」の2択ですが、2棟以上所有していると「1棟だけ残して他は売却する」などといったように、いくつかの選択肢を選べるようになります。
1棟目で安定した収益を出せているのであれば、万が一2棟目で思うような収益が出せなかったときも、手放す決断が素早く適切にできるなど、効率の良い経営ができます。
不動産を複数所有すると事業者としての認定が受けられる
先に述べたように、不動産は複数所有することでリスクを分散することができます。
それだけでなく、「5棟10室基準」という水準以上の不動産を所有すると、事業者としての認定を受けられるようになります。
「5棟10室基準」とは、一戸建てであれば5棟以上、区分所有であれば10部屋以上、駐車場であれば50台分以上の不動産を所有することです。
基準を満たし、事業者として認定を受けると、税務申告の際の必要経費や控除額が増えるため節税効果が得られるようになります。
ただし、副業で不動産投資をしている場合には、本職の就業規則を前もって確認しておきましょう。勤務先によっては、副業で5棟10室基準の認定を受けることに対し、なんらかの規制や罰則を設けていることもあります。
本業に支障が出てしまわないように、就業規則などをよく読んで不明点は確認を取ったうえで、投資用物件の購入を検討してください。
事業者認定を受けるメリット
事業者認定を受けるメリットには、以下の4点があります。
- 青色申告特別控除を受けられる
- 青色事業専従者制度を利用できる
- 賃貸料等の回収不能による貸倒損失にかかる対応
- 取り壊し、除却などの資産損失にかかる対応
まず、事業者として認められると「青色申告特別控除」の適用が受けられます。
事業的規模になる前は、不動産所得控除額は10万円まででしたが、青色申告をすると65万円まで認められるようになります（※税制改正により、2020年分以降、電磁的記録の保存等をせず、紙ベースで申告をしている場合は、青色申告特別控除の上限額が55万円に減額）。
10万円の控除額が少なくとも55万円にまで上がるため、節税効果も大きくなるでしょう。
また、事業的規模と認められた場合、「青色事業専従者」という制度も利用できるようになります。
例えば、不動産経営を配偶者もしくは一定の条件を満たした親族が手伝った場合、給与は経費で計上できます。
基礎控除をはじめとした所得控除の関係上、個人で不動産を運営するのでなく、複数人で運営し経費を計上したほうが節税になることから、青色申告と併せて利用している人も少なくありません。
「賃貸料当の回収不能による貸倒損失」は、回収不能となった年の必要経費に算入できます。
「取り壊し、除却などの資産損失」も損失の全額を経費に算入できますが、その年の所得から控除しきれない場合には、向こう3年間にわたって繰り越せる点もあわせて押さえておきましょう。
不動産を複数所有して事業者認定を受けるデメリット
不動産投資を事業的規模にした場合のデメリットを紹介します。メリットとデメリットを比較したうえで、事業者認定を受けるかどうかの判断材料にしてください。
事業者認定を受けた場合、以下のようなデメリットも存在します。
事業税を支払わなければならない
前述した5棟10室基準を満たし、事業者認定を受けた場合には事業的規模の賃貸収入があるとみなされます。
そのため、収益のうち290万円（青色申告特別控除前）を超える金額に対して、5％の個人事業税が課税されます（※所得税の事業的規模の判定基準とは異なり、地域によって異なる場合があります）。
しかし、個人事業税は290万円までが控除の対象になり、事業税も経費で落とせるのでデメリットとしては大きくないかもしれません。1つのデメリットのみではなく全体を把握したおくことで、正しい決断ができるようになります。
配偶者控除などが受けられなくなる
事業者認定を受け、仕事を手伝った配偶者や一定の条件を満たした親族に給与が支払われて「青色事業専従者」とみなされた場合、配偶者控除や扶養控除は受けられなくなります。
配偶者控除（13～38万円）や扶養控除（38～63万円）は適用対象外になるので、控除額を上回るだけの支払いが節税の前提になることに注意しましょう。
事業者認定を受けた場合、合計所得金額が1,000万円を超えていると配偶者控除は受けられません。
税金を含めた収支のバランスを調整することも、不動産投資では必要となります。
複式簿記での記帳が必要になる
事業者認定を受けると青色申告特別控除で65万円が控除されますが、複式簿記での記帳が必要になります。
複式簿記では「損益計算書」と「賃借対照表」といった2つの帳票が必要になるため、白色申告での単式簿記に比べると煩わしく感じてしまうかもしれません。
ただし、現在ではオンラインで利用できる会計ソフトもあるので、以前に比べても記帳はずいぶん楽になっています。ぜひ活用して、なるべく負担がないように税務処理を行ないましょう。
不動産を複数所有するリスクと注意点
ここまで不動産を複数所有するメリットを中心にお伝えしてきましたが、複数所有するうえでのリスクも存在します。
主なリスクは次のようになります。
- 借入過多になる恐れがある
- 融資がスムーズに受けられなくなる
- 物件を管理する手間や維持費が増える
借入過多になる恐れがある
複数所有が招くリスクのうち、最も気を付けたいのが「借入過多」です。
複数の不動産に投資をするためには、その都度ローンに加入することが多いことから当然借入額が増えていきます。勢いだけで投資規模を拡大していかないように気を付けましょう。まだ経営が安定する前に複数の物件を所有しようとすると、借入額だけが膨らみかねません。
不動産投資は先を見据えた戦略が重要なので、さまざまな視点でシミュレーションし、借入額と収入のバランスを意識していくようにしてください。
融資がスムーズに受けられなくなる
不動産投資を短期間で繰り返していると、金融機関が債務超過を恐れ、融資を受けられなくなる場合もあります。
何よりも大切なのは、既存の投資物件の経営を安定させることです。滞りなく新たな融資を受けるには、返済がある程度進み、借入残高が減っていることが重要になります。
また、借入金の多寡や経営状況によって、資産が増えるまでには時間を要することもあるので、投資計画を練るときは返済期間も考慮しましょう。
高利回りの物件を購入し、借入の返済を急ごうと考える人がいるかもしれませんが、おすすめできません。
高利回りの物件は物件価格が低いことが多く、それにともなって担保評価も低いケースがほとんどです。そのような物件はフルローンで融資を受けるのが難しくなります。
不動産投資を始めて間もない人は焦らずに、堅実で安定した経営を目指しましょう。地道に足元を固めていくことが大切です。
関連記事：不動産投資の2棟目の購入は融資の審査が厳しい？返済割合のポイントを解説
物件を管理する手間や維持費が増える
所有する不動産が増えるにつれ、管理の手間や維持費も増えていきます。
所有物件の管理が疎かになると、入居者からクレームが入ってトラブルに発展してしまう恐れが高まるだけでなく、物件としての魅力も低下し、空室が長引く原因にもなります。
特に副業で不動産投資をしている人は、本業に時間を充てるためにも、できる限り自分で管理する手間を減らすようにすることも重要です。
具体策としては、自身のニーズに見合った不動産管理会社を見つけ、適切に管理してもらうなどのやり方があります。任せられる部分は不動産管理会社に任せ、それ以外の部分に注力できるような環境を整えることが大切です。
関連記事：【不動産投資】物件の買い増し戦略とは？メリットやリスク、適切なタイミングを解説
まとめ
今回は不動産投資において「複数所有」が理想とされる理由について、メリットや注意点も交えてお伝えしました。
複数所有に際して管理や手間が増えることもあり、良い不動産管理会社を見つけることが成功するための第一歩といっても過言ではありません。
また、2棟目の融資を有利に進めるためには、1棟目の物件をきちんと収益化しておくことも非常に重要です。
そういった点でも、不動産投資は先を見据えた長期的な運用を考える必要があり、1棟目の物件から2棟目を見据えた選び方をすると不動産の複数所有もうまくいくようになります。
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