不動産投資において最も怖いのは空室リスクであることはいうまでもありません。入居者が入らなければローン返済が厳しくなりせっかく手に入れた物件が負担になりかねません。ですが、たとえ満室経営ができたとしても期待通りの収益に満たない場合があります。入居率の高い物件を選ぶことができたのに、何故収支が悪くなるのでしょうか？今回は入居率だけではわからない不動産投資成功のポイントをお伝えします。
目次
【不動産投資】利回りは支出に左右される
不動産投資における利回りは２つ、表面利回りと実質利回りです。
- 表面利回り＝（年間家賃収入÷物件価格）×100
- 実質利回り＝｛（年間家賃収入-年間支出）÷物件価格｝×100
支出（経費、ローン返済元金など）は計算が難しいので広告では表面利回りで記載されています。ですが実際運用をしていくうえでは実質利回りで考えなくてはいけなくなります。物件価格が安く家賃が高ければ利回りは上がりますが管理費、修繕費などの支出がどれだけかかるかは買う前にはわかりにくいものなので、家賃設定だけでなくランニングコストを確認しなくてはなりません。物件価格が安く家賃が高くても維持費がかさめばそれだけ利回りは下がってしまいます。
関連記事：【不動産投資の利回り】目安は何％？計算方法を徹底解説！
【不動産投資】支出が多いとたとえ満室でも収支が悪化する
アパートを満室にできるにこしたことはありません。高い入居率を維持できることは不動産投資成功の絶対条件です。では収支が悪化する要因は何でしょうか。支出の観点から見ていきましょう。
広告費用
何もせずに入居者は入ってくれません。空室があればその物件の存在をアピールしなくてはならないのです。現在は入居者もWebを利用して賃貸を探す場合が多いため、SUMMO、HOMESなど不動産ポータルサイトへ物件を掲載するなどの広告活動をする必要があります。これは不動産会社に依頼して行うものですが相場として１か月の広告掲載で1か月分の賃料を請求される場合が多いです。また条件が悪くなかなか決まりにくい物件、競合が多い激戦区の場合は更に高額となります。1か月空室がでるとそれだけで1か月分の家賃収入が減り、広告費で1か月分支出があることになります。
広告費用
何もせずに入居者は入ってくれません。空室があればその物件の存在をアピールしなくてはならないのです。現在は入居者もWebを利用して賃貸を探す場合が多いため、SUMMO、HOMESなど不動産ポータルサイトへ物件を掲載するなどの広告活動をする必要があります。これは不動産会社に依頼して行うものですが相場として１か月の広告掲載で1か月分の賃料を請求される場合が多いです。また条件が悪くなかなか決まりにくい物件、競合が多い激戦区の場合は更に高額となります。1か月空室がでるとそれだけで1か月分の家賃収入が減り、広告費で1か月分支出があることになります。
原状回復費用
ワンルームの場合原状回復費用は10～20万円ほどが相場ですが、通常生活している場合に発生する損耗については一般的に入居者に負担させることはできません。原状回復義務の定義とは『賃貸人（入居者）の居住・使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧するもの』とされています。
参考：国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（改訂版）
畳の張替えやフローリングのワックスがけ、網戸の張替え、クロスの変色、家具・冷蔵庫設置のへこみや電機ヤケなどは請求できないことになっています。入居者の負担となる例については善管注意義務違反が認められるもの、飲み物のシミ、台所・換気扇の油汚れ、タバコのにおい、釘穴などがあります。負担の線引きは難しく、場合よって敷金で賄うことができますがそれを超えた部分は支出となることもあります。
関連記事：不動産投資で意識したい退去時の原状回復リフォームにかかる費用・期間を解説！
不動産投資ローン返済費用
金融機関から不動産投資ローンを組んで始めている場合が多く、その場合月々の支出に元金、金利がかかってきます。金利差によって返済額は変わります。
関連記事：不動産投資を始めるうえで知っておきたいローンの金利について。金利の種類と低く抑えるポイント
入居者の満足度を上げて支出を減らす
購入する際に入居者の満足度にも注意をはかることです。なるべく退去させないためモニター付きインターフォン、TV付きバスルームなど人気の設備が整っていて防犯性も高い、清潔感がある、住民トラブルが少なく静かである、立地が良いなど長く住んでもらそうな物件を選ぶことが大切です。また、入居者トラブルも迅速に解決できる管理体制がなければせっかく集めてもすぐに退去されてしまいます。そして入居者の満足度が向上し入居率が高まれば金融機関で評価されやすく金利の低いローンへ借り換えができる可能性もあります。
このように入居率が高くとも支出が大きいと収支は悪化することがわかりました。そのために余計な支出を減らしていくことが大切で、入居者の満足度を高めることで退去を防ぎ、入退去コストの削減から結果的にオーナーの支出を減らすことに繋がります。周辺地域の状況をよく調べ、自分のアパートにはどれほどの設備向上が必要か収支計算を緻密に立てながら上手に運用していきましょう。
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