不動産投資を始めるときにほとんどの方が不動産投資ローンを組むことになります。自己資金に加えて銀行や金融機関からの融資を得ることで少ない資金からでも始めることができるのです。初心者にありがちなものとして物件選びや利回りの勉強は熱心にしますがローンは単なる借入れだと思ってあまり注目しないことがあります。保証人の有無、金利、返済年数、自己資金の額、年収額などの基準が銀行や金融機関によって審査が違うため、借りられる額も違うため、自分で選ぶのは難しく不動産会社のアドバイスのまま銀行、金融機関を決めているような場合です。しかし本来は物件を選ぶ前にローンの戦略を立てて金利や返済年数も考えて効率的に利益が確保できるように考えていく必要があります。
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住宅ローンでは投資用物件は購入できない
一般的に住宅ローンで借りられる金額は住宅ローンの返済原資は給与収入からになり年収の5～6倍相当、不動産投資ローンは年収に加えて家賃収入もあるため年収の10～20倍とより大きな額を借りることができます。しかし住宅ローンは「頭金」「金利」「返済期間」で投資用ローンよりも優遇されています。頭金が少額またはゼロでも融資がおりやすく、金利も1%程度と不動産投資ローンに比べて安いのが魅力。しかも金利が低くなるほど手元に残るお金が増えること、返済期間が35年と長いため投資物件を住宅ローンで購入すると一見メリットがあるように思えます。不動産投資ローンは長くても法定耐用年数から築年数を引いた期間なので随分と差がありますね。
ですがローンの目的がそもそも異なります。住宅ローンは基本的に、本人がその物件に居住する義務が課せられているため、発覚した場合契約違反として一括返済を迫られる事例もあります。
例外としては賃貸併用住宅とすることで毎月の住宅ローン返済に賃貸収入を充てることができる場合があります。ですが建物の規模に対して、自分が住む空間を50％以上にしなければならない条件があります。居住用スペース50％を満たせる物件をうまく見つけられれば住宅ローンの恩恵にあやかることも可能になります。
投資を始めるために初めにすることは融資機関を吟味すること
不動産投資を始める多くの場合、専用の不動産投資ローンを組んで始めることになります。金融機関は、メガバンク・地方銀行・信金・信組・ノンバンクがあり条件が異なります。メガバンクや一部のノンバンクの場合居住地や勤務先、物件所在地はあまり関係なく融資の基準が決まっているのでそれに該当していれば融資が通りやすい傾向にあります。一方で地方銀行や信金は支店の近くに居住地や勤務先、物件所在地があるほうが融資通りやすい傾向にあります。
不動産サイトで物件を選ぶよりも先に、そもそも買える条件を把握しておかなくてはいけません。融資を受けやすい人は株や証券といった資産、預金等の現金を多く持っていたりする方です。そうでなくとも上場企業に勤めている、年収が高い、公務員など安定した職種である場合も銀行は信用があると考え融資をしてくれる可能性が高まります。自営業の場合も同様です。
加えて確定申告をしていることや決算内容が準備できており、地元の支店と密な関係がある場合は融資を得やすいと言えます。
自分の収入、資産で投資ができるかわからない場合は不動産会社へ個別相談してみると良いでしょう。相談は無料なことが多く経験豊富なスタッフがローンのアドバイス、買えそうな条件の物件を探してくれる場合もあります。
関連記事：不動産投資を始める前に知っておきたいローンの審査基準、審査期間はどのくらい？
一般的に借入金額は年収の10倍が目安と言われています。年収500万円のサラリーマンの場合は5,000万円が目安です。
また頭金、諸経費（不動産仲介手数料、登記などの司法書士費用、保証料や事務手数料）は融資の対象外です。
5,000万円の物件なら最低でも500万円ほどは自己資金として用意しておきましょう。
また、銀行・金融機関は物件についてもリスクがないか、安定性はどうか、など収益が上がるかどうかを審査します。
事業計画書を作成し提出できると、事業として成り立つと納得させるための材料になるので作成しておく融資がおりる可能性が高まります。
関連記事：不動産投資でローンを組むためにあれば有利な事業計画書とは？作成方法から代行依頼まで
ローン審査、購入までの流れ
個人情報と物件情報を提出、前向きな回答が得られれば本契約へ
一般的な流れとしては銀行など金融機関に個人情報と投資対象物件の情報を提出し、事業として継続的に収益が得られるか、妥当性はどうかなどを審査していきます。このときに事業計画書を作成しておくとよりスムーズです。このときに前向きな回答が得られれば買主、売主間で売買契約締結ができ、その契約書と追加の資料をもって本審査、融資決定となります。
具体的には、登記簿謄本、物件概要書、キャッシュフロー試算表、物件取得関連費用概算表、固定資産税評価証明書、公図、住宅地図、販売図面、建物図面、物件写真、取引事例、源泉徴収票、確定申告書、で2～4週間ほどで銀行・金融機関の審査が完了し、審査が通過した場合融資決定通知が届きます。
その後、抵当権設定契約・根抵当権設定契約、金銭消費貸借契約、団体信用生命保険などの手続きを完了するとようやく物件を購入することができます。
不動産ローンの金利について
金利は毎月の返済額に大きく影響しますので慎重に選びましょう。金利は大きく２つ（変動金利型、固定金利型）に分けられます。
1.変動金利
借入期間中に金利が変動するもので年に2回見直され、マーケットの短期金利が動くと連動して上下します。
ですが金利が上下してもすぐに返済額に反映されるわけでなく、返済額の見直しは5年に1度です。125％が上限とされるので月10万円の返済の場合12万5000円となります。ですが金利が上がると利息も増えるので返済額に占める元本分が圧縮された結果借入金がなかなか減らないことになります。
2.固定金利
その名の通り返済期間中の金利が固定されます。返済額が固定されているので返済計画が立てやすいと言えます。
金利はマーケットの長期金利を基準に決められます。
3年、5年、10年など金利を固定する期間を選べ、固定期間が終了するとその時点の金利で変動型、固定期間選択型を選ぶことになります。注意点として固定期間終了時に金利が上がっていても変動型のような125％上限にはならず返済額も上がります。
金利上昇リスクの対応として最も有効なのは繰り上げ返済です。毎月ローン返済をして残ったお金は貯蓄しておき金利が上昇し始めた段階で繰り上げ返済をしていきましょう。また金利は経費として計上できるため節税対策にも有効です。
関連記事：不動産投資を始めるうえで知っておきたいローンの金利について。金利の種類と低く抑えるポイント
不動産ローンのメリットとリスク
不動産ローンのメリットは少ない資金で始めやすいことが一番です。ちなみに少ない資金で高い利回りを得ることができることを投資用語で、レバレッジを効かせると表します。また、資金を準備する時間を短縮できるという点も大きな利点です。10年以上かけて用意しなくてはならない資金をすぐに借りることができるので良い物件があればすぐに始めることができます。
不動産ローンのリスクとしてはローンを組んだ場合空室により稼働率が低下し、返済が厳しくなることが最も大きなリスクです。ローン返済までは入居者の家賃がローン支払いになるので空室が出るとわかったら早急に募集をかけなくてはいけません。あらかじめ事業計画書をきちんと作り、どこまで空室に耐えられるかシミュレーションを立てておくことが肝要です。また、信頼のできる管理会社を選んでおくことでスムーズに新規募集をかけられるので慣れないうちは管理会社に任せるのも一つです。 また急遽物件を売却しなくてはならなくなった事態が生じた場合、残債が残ってしまう可能性もあります。売却金額がローンの残債を下回ってしまっては元も子もないので、物件を選ぶときにはいつ売却しても高く売れるような資産価値の高い物件にしましょう。
関連記事：不動産投資で最も怖い空室リスク。空室がでやすい物件の対策と特徴は？
関連記事：不動産投資で重要となる管理会社の選び方とは？安心して任せられる業者を見極めるポイント
まとめ
- 不動産ローンのメリットは少ない資金で始めやすい
- 不動産ローンのリスクは空室が出た場合、返済が厳しくなる
- 事業計画書をきちんと作り、空室に耐えられるかシミュレーションを立てておくこと
- 自分はいくらの物件なら買えるのか？ということを理解しておくこと
- 一般的に借入金額は年収の10倍が目安と言われており、年収500万円のサラリーマンの場合は5,000万円が目安
- ローン審査、購入までの流れは個人情報と物件情報を提出し、継続的に収益が得られるかなどを審査される
- 不動産ローンの金利について金利は大きく２つ（変動金利型、固定金利型）に分けられる
- 金利上昇リスクの対応として最も有効なのは繰り上げ返済
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