不動産投資を始める時に一括で購入することは難しい場合ローンを組んで始める場合が多く、高額なローンですので基本的に連帯保証人が必要となる場合があります。連帯保証人は借入者と同じ責任を持ちますので誰を連帯保証人にするべきか迷うこともあると思います。今回は不動産投資の連帯保証人についてご紹介いたします。
目次
連帯保証人とは
連帯保証人と保証人の違い
連帯保証人と保証人には大きな違いがあります。この違いを知らずに連帯保証人になってしまい、あとで大変な損害を被る場合があります。連帯保証人とは、借入者の返済能力にかかわらず請求、督促を受けるもの。保証人とは借入者が返済できなくなった場合に請求、督促を受けるもので連帯保証人にはない催告の抗弁・検索の抗弁・分別の抗弁の権利があります。
催告の抗弁、検索の抗弁、分別の抗弁
連帯保証人には『催告の抗弁、検索の抗弁、分別の抗弁』がありません。保証人に認められている『催告の抗弁、検索の抗弁、分別の抗弁』とはどのようなものでしょうか。
催告の抗弁
“民法第452条 債権者が保証人に債務の履行を請求した時は、保証人は、まず主たる債務者に催告をすべき旨を請求することができる。ただし、主たる債務者が破産手続開始の決定を受けた時、又はその行方が知れない時は、この限りでない”
つまり金融機関から請求を受けた場合借入者に督促するよう退けることができる権利です。ですが借入者が自己破産した場合や行方不明で取り立てができない場合はこの限りではありません。
検索の抗弁
“民法第453条 債権者が前条の規定に従い主たる債務者に催告をしたあとであっても、保証人が主たる債務者に弁済をする資力があり、かつ、執行が容易であることを証明した時は、債権者は、まず主たる債務者の財産について執行をしなければならない”
督促があっても保証人ではなく借入者の財産を先に差し押さえるよう金融機関に伝える権利です。借入者が滞納し保証人に督促があっても借入者に財産があれば先にそちらを差し押さえるべきと主張ができます。
分別の利益
“民法第456条 数人の保証人がある場合には、それらの保証人が各別の行為により債務を負担した時であっても、第427条の規定を適用する。”
“民法第457条 数人の債権者又は債務者がある場合において、別段の意思表示がない時は、各債権者又は各債務者は、それぞれ等しい割合で権利を有し、又は義務を負う。”
保証人が複数いた場合、ほかの保証人と債務を分割して返済することができます。
上記のように保証人には自らができるだけ不利にならないような権利がありますが、連帯保証人にはそれがありません。借入者に財産があっても連帯保証人のほうが取り立てが容易であると判断されれば返済しなくてはなりません。複数の連帯保証人がいても取り立てが容易な一人が選ばれるリスクもあります。連帯保証人は借入者とほぼ同等の返済義務があるといわれる所以です。
不動産投資では連帯保証人が必ず必要？
不動産投資に必ずしも連帯保証人が必要とは限らないのですが、派遣社員や契約社員など社会的に信用度が低い場合や勤務している会社の規模が小さい場合、勤続年数が短い場合、返済比率(年収に対する返済額の割合)に達していない、物件の収益率が低いなどの場合は、貸主として安定して返済されないリスクが大きいとして連帯保証人を必要とする場合があります。
いざという時に安定して返済してもらうため連帯保証人にも条件があります。
連帯保証人になれる条件
不動産賃貸業に関与していると判断される人（法定相続人）がポイントで、多くの場合法定相続人である配偶者や子供がこれにあたります。連帯保証人ではない法定相続人は借入者が死亡した場合相続放棄をする可能性もありますが、連帯保証人としておけば借入者と同じ責任があるので借入者に代わって不動産投資事業を継続して続けてもらうことができ、貸し倒れを防ぐことができます。
連帯保証人のリスク
連帯保証人には借入者と同等の責任、義務が生じます。また、『催告の抗弁、検索の抗弁、分別の抗弁』が認められないため連帯保証人からすると一見不利益となるような場合もあります。そのため借入者と同等のリスクがあると認識し、自分自身でも返済できるような計画的余裕をもって連帯保証人となることが大切です。また不動産投資では万が一返済ができなくなっても土地や建物という資産があるためそれらを売却し、返済の一部に充てることで借入金の全てがのしかかってくる可能性が低いことは株式投資やFXと違い、不動産投資のメリットといえます。万が一の時は売却で完済できるよう購入の時点で良い物件を選ぶことが大切です。借入者がどんな物件を買う予定なのか、しっかりと相談納得したうえで連帯保証人となるべきといえます。
連帯保証人を立てられない場合の対処方法
どうしても連帯保証人を立てることができない場合もあります。そのような時は金融機関指定の『団体信用生命保険』に加入することにより連帯保証人がいなくても融資を受けることができる可能性があります。団体信用生命保険とは返済期間中に借入者が死亡した場合や重度の障害を負った場合に保険会社がローンを返済してくれる制度です。ローン返済を肩代わりしてくれる一方で家賃収入は継続するので障害を負って返済が難しくなった借入者や家族に対して安心の制度といえます。
ただし、年齢の上限や0.3～0.5%金利が上乗せ、健康状態によって加入できない、債務が無いため相続税対策にならないこともあるので保険会社ごとの条件を確認しておきましょう。
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