不動産投資で事故物件を選ぶリスクとは？実は事故物件の投資効率が良い？

過去に自殺や殺人が起きた物件に積極的に住みたいと思う入居者はほぼいないのが実情。もしもうっかり事故物件を買ってしまったら…自分の物件が事故物件になってしまったら・・・そんな悩みもある不動産投資ですが一方で事故物件をあえて選ぶ投資家もいます。家賃が下落し頭を悩ますケースも多い事故物件。

しかし、あえて選ぶ投資家にはそれなりの戦略があるはずです。本当に不動産投資として事故物件は向いていないのか？事故物件に関しては常に賛否両論となっており、基本的に選ぶべきものではないのですが、選び方次第では必ずしも失敗するとは限らないともいえます。

1 そもそも事故物件とは？
2 事故物件に投資するリスク
3 不動産投資で事故物件を選ぶ投資家がいる理由
4 まとめ

そもそも事故物件とは？

事故物件とは心理的瑕疵のある物件です。心理的瑕疵とは法律的な定義はありませんが前入居者が殺害された、自殺があった、火災死亡があったなどが該当しますが死亡理由により事故物件とは扱わないケースも見られており、その判断基準は明確に定められていません。孤独死や病死などのいわゆる自然死は事故物件として扱うかは曖昧で、殺人は嫌だが自然死なら問題としないという入居者もいるため必ずしも物件内にて死亡者が出たからといって悲観するものではありません。

事件性のある物件を全て含めてしまうと、過去に大量に人が死んだ古戦場や大規模な震災で多くの方が亡くなった地域の物件も入居者によっては避けられてしまいます。そのため事故物件は何年前のものを該当させるかは明確な基準は定められておらず、度々トラブルの元になっています。

事故物件に投資するリスク

事故物件はリスクが高いと判断されるのが一般的です。まず売却する際に、必ず所有者が購入者に、事故物件となった原因について説明をする必要があります（告知義務）。告知義務違反となった場合、契約自体を取り消されたり瑕疵担保責任として損害賠償が生じる恐れがあります。しかも事故物件は一般より1割～5割ほど家賃が下落することが多く、家賃を下げたとしても入居者がなかなか決まらず長期間空室になる可能性もあります。高齢者の孤独死で直ぐ発見されたケースでも、近所の人はその事実を知っているため、噂が立ち直ぐに退去してしまうことも少なくありません。

噂を耳にしなくても、今はインターネットで事故物件を取り扱うサイトも存在していますから、入居者自身がその事実を発見してしまう場合もあります。事故物件サイトは間に入居者がいたことは関係ありませんので一度掲載された過去の情報が長期間掲載されつづける可能性は高いです。人は感情で動くので配慮したところでどうにかなるという考え方は甘いと考える投資家もいます。入居者の募集に手間がかかり、必要以上のリフォーム代をかけてまで保有する価値があるかは疑問であるというのです。

不動産投資で事故物件を選ぶ投資家がいる理由

心理的瑕疵より物件の価値が下落するといえその状況により大きく差があります。孤独死や病死などの自然死の場合1割程度の減額となる場合が多いです。また、自殺は2～3割、殺人事件現場になると3～5割といわれています。

例えば入居者が突然部屋で死亡してしまい、その翌日に偶然家族に発見され直ぐに対応された場合、腐敗により部屋が汚れたり臭い問題が発生する前なので、クリーニングや簡単なリフォームで次の入居は可能です。しかし、このような物件でも近所の目がありますから入居者が付いても直ぐに退去してしまう事例があります。そのため一般的にはあらかじめ家賃を下げて募集をかけなければなりません。

また、夏のように気温が高い時期に死亡した人が長期間放置された場合、修繕にかなりの費用がかかります。相当な金額をかけてフルリフォームしたとしてもどうしても消しにくい臭い問題があるため、消えるまで直ぐに貸せないこともあります。

ですがこのような物件でも家賃を下げてくれるなら入居したいと考える方はいるのです。ターミナル駅に近く、生活に必要な施設が多くあるなど利便性の高い物件はよほどのことがない限り事故物件となっても人気があります。

安く購入できる分、入居者が付きさえすれば高い利回りを得られることもあり利益を上げているベテラン投資家もいます。

例えば新居を建てるまでの一時期のみ入居したいファミリーなどは通常より家賃が安く、短期間で退去するため過去の事故はあまり気にしないケースが多いです。また、事故物件を専門に取り扱う不動産業者もあるくらい事故物件というのは需要があるものです。自然死など心理的瑕疵のリスクが少ない物件なら掘り出し物となる場合もあります。