不動産投資は物件に入居者が入らなくては当然収入を得ることができず、不動産ローンの返済もできなくなってしまいます。そのため、投資家にとって空室が生じることは一番怖いものです。少しくらいは耐えられるとしても空室が多くなってしまうとやはりリスクが大きくなります。では不動産投資において重要な問題である空室増加を抑えるために、どのようなリスク対策が考えられるのか？空室が出やすい物件の特徴と合わせてご説明します。
目次
不動産投資のリスク対策は最初の物件選びから
物件を選ぶ際、注意すべき点を抑えておくと大きなリスク対策になります。まずは物件の周辺環境です。
入居者を増やすために大切な要素で、駅からの距離、商業施設の有無、大学など教育施設の有無は特に大きく関わってくることです。周辺環境を知るためには、その地域の開発がどのように行われているかを自身で調査して把握しておく必要があります。今は目立ったものがなくても近々駅や商業施設が新設されるという情報を得ることができれば今後多くの人が集まってくるのが予想されます。そのため、早いうちから今後開発が進む地域の物件を先んじて購入しておくのも有効な戦略です。
一方でじわじわと環境が悪化してしまっているということも考えられます。安く利回りが良いからといって地方の不動産を購入した場合、入居者集めに苦労する話は大変よく聞きます。そのため不動産投資を始める場合は年々人口が増加している首都圏で購入するのが現在のベストであると考えられます。国土交通省が発表している“「国土の長期展望」中間とりまとめ概要”では、2005年を100とした場合の2050年の人口増減状況として首都圏以外のほとんどの地域で人口が減少すると試算されています。人口の低密度化と地域的偏在が同時に進行するといわれ、難易度の高い地方の不動産購入は経験を積んだベテランでない場合安易に手を出すのは危険であるといえます。
また、入居希望者の多い首都圏なら家賃の下落リスクも抑えられます。下落推移で見ると築20年も経過すると４割も低下することもある地方に対して首都圏の家賃は１割の下落で済んでいる場合が多いといわれています。
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不動産投資で空室の出やすい物件の特徴
建物の老朽化が進んでいる物件
どんなに丈夫に立てた建物でも、いつか老朽化が訪れるものです。外壁や屋根、共有スペースなど目に付くところはもちろん、サッシや建具の状態など建物に老朽化が見られると、入居者は不安を感じたり快適に住むことができないと考えたりするでしょう。老朽化した建物をそのまま放置していては新たな借主を獲得しにくいだけではなく、長く住んでいる入居者も退居してしまう原因になります。さらに不動産としての価値も下落してしまうため、家賃の見直しをしなければならないケースもあるのです。建物のメンテナンスに関しては管理会社に全て任せるという方法もありますが、できれば投資家自身が定期的に物件に出向いて建物の状態を確認しておくことが大切です。
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隣人トラブルの多い物件
入居者が安定しない理由の1つとして、入居者同士の隣人トラブルも見過ごせません。騒音に関することや共有スペースの不当な占拠、ゴミ捨てに関することなど、トラブルの種は随所にあり、それが原因で優良な入居者が退居に追い込まれるケースも少なくないのです。たいていの場合はトラブルを起こす方が居座ってしまうことが多いのでその物件に悪いうわさを立てられたら、空室になった部屋に新たに借主を呼び込むのも難しくなってしまいます。そのため事前にトラブルを起こしそうな入居者を避けることは大変重要です。入居者の隣人トラブルに関する相談はよく耳を傾け、空室になりやすい部屋の隣人に問題がないかどうかを把握しておくことも必要です。
実は地方は空室リスクが高い
空室が全国的に見て増えている原因は、下記のような住宅事情が重なっています。
- 高齢者が増加し、子ども減少により人口が少なくなっている
- 新築物件が増え、需要と供給のバランスが成り立っていない
- 大家の高齢化などに伴い空室が増えている
人口が減少しているのにも関わらず新築物件が増え、現代人のニーズに合わなくなった古い物件が取り残されていたりすることも空室の大きな原因です。1981年5月31日以前に建てられた旧耐震基準の物件はローンも通らないためなるべく避けましょう。また、全ての物件で空室が増えているわけではなく空室対策をできていない物件、古いままで改修がされていない物件、入居者の世代交代に対応できていない物件で特に空室が目立つ傾向がありますので、前のオーナーがどこまで対応していたのか、購入する際には特に注意が必要です。
空室の多さは地域ごとにもことなります。首都圏と地方とで比較してみると、関東圏では空室が11.4％なのに対し地方では14.9％まで上昇しています。さらに、東京の中でも、江東区・墨田区・中野区などは10％以下という空室率が低い場所もあるようです。つまり、地方に比べて首都圏の方が空室のリスクが低く、なおかつ東京の中でも一部で空室になりづらい地域があることがわかります。
また、今後、日本はますます人口が減少すると予想されており、2040年までには7割の地域で人口減少率が20％になるとも試算が出ています。さらに65歳以上の割合は36％を超え、地域によっては30％を超えるところもあります。特に減少率が高いのは、青森県、高知県、福島県、岩手県です。地方はもともと高齢者が多い傾向が見られ、40％程度にまで上る地域も少なくありません。若者が増えない地域では今後人口減少に拍車がかかるでしょう。
近年、高齢者の方を対象とした介護付きサービス賃貸物件が増加したと感じないでしょうか？
高齢者向け施設のニーズは増えているのに対し、若者の割合が増加しない地域では空室が増えてしまう可能性があります。
高齢者にとって地方は、買い物や病院に行くための交通手段が不便な場所と感じられ、都会で電車やバスなどが発展した地域のほうが住みやすいのです。
不動産投資で空室リスクに対する対策は？
人口の減少により、空室がどんどん増えるといわれている現代。それを踏まえながらも不動産投資を成功させることができるかどうかは投資家自身がどこまでリスクに対して対応できるかにあります。何もしなければ周辺の物件に追い抜かれてしまい収益が下がる可能性もあります。他の物件との差別化を出すことができなければ長期にわたって利益を出し続けるのは容易ではありません。では、具体的に考えうる空室対策はどのようなものでしょうか。
各部屋に対するオプションを強化する
女性の入居が見込まれる物件では、セキュリティや室内物干し竿の対応をすると喜ばれます。通路が暗ければ照明を足したり、玄関ドアに2重ロックを付けるなどのホームセキュリティを導入したりするのもおすすめです。これらは最初から付けなくても良く、ニーズにより対応できるようアピールしておくのも良いでしょう。全室同じ設備にする必要はなく、各部屋に対するメリットを打ち出すようにしましょう。
高齢化物件に特化する
今後は高齢者が増える地域も多いため、年配の方が住みやすい不動産投資住宅にリフォームするのは独自の戦略として有効です。トイレや浴室に手すりを付ける、階段横にスロープを設けるなどのバリアフリー対応は大規模改修ではないので対応しやすいと思います。また、高齢者は室内に居る時間が長いため断熱性能を上げるのも喜ばれます。しかもこれらのリフォームは国からの助成金が見込める場合もあるので事前にチェックし費用を抑えられるうちに対策するのもおすすめです。
住宅セーフティネット制度を利用する
低額所得者、被災者、高齢者、障害者、子育て世帯を住宅確保配慮者としており投資家にとっては家賃滞納のリスクが高く敬遠されがちですが、国土交通省が進める住宅セーフティネット制度の利用も場合によって良い戦略かもしれません。住宅セーフティネットとは住宅確保配慮者の入居を拒まない住宅を登録することでさまざまな助成を受けられる仕組みです。大きく２つ、「登録住宅の改修への補助」と「入居者への負担軽減」がありそれぞれ、登録住宅の改修への支援として改修費に対する補助されるもの、入居者への経済的支援として家賃と家賃債務保証料の低廉化に対する補助です。
登録住宅の改修への補助
- 共同居住用住居に用途変更するための改修・間取り変更・耐震改修・バリアフリー改修工事
- 居住のために最低限必要と認められた工事
- 居住支援協議会等が必要と認める改修工事（防火・消火対策工事を含む（一部の協議会を除く）
※上記工事に係る調査設計計画（インスペクションを含む）も補助対象補助率・補助限度額
国費限度額：50万円／戸※共同居住用のための改修、間取り変更又は耐震改修工事を実施する場合100万円／戸 となっています。
※入居対象者、家賃、その他の要件 国土交通省 新たな住宅セーフティネット制度について 改修費補助の概要参照
https://www.mlit.go.jp/common/001267462.pdf
入居者への負担軽減
住宅確保要配慮者専用の住宅について、家賃及び家賃債務保証料の低廉化に係る費用に対して補助を行う。
とされ月収15.8万円（収入分位25%）以下の世帯に家賃の補助を行う制度です。
オーナーには、国1／2＋ 地方1／2（国費限度額：2万円／戸・月）が支援されますので少しでも不安の軽減につながるのではないでしょうか。
※国土交通省 新たな住宅セーフティネット制度について 家賃・家賃債務保証料低廉化補助の概要参照
https://www.mlit.go.jp/common/001267463.pdf
相場より家賃を下げる
相場より家賃を下げれば当然入居率が良くなります。ただし、家賃を下げると資金に余裕のない借主が増える可能性が高まり、家賃滞納を引き起こすこともあるため最後の手段として考えましょう。家賃を下げると年金収入のみとなる高齢者や生活保護者、長く居住が見込めない学生が中心となってしまい、環境が悪化する可能性もあります。単に家賃を下げるだけを不動産投資の対策と考えるのではなくその費用を負担しながら設備投資を充実させ、安定して住んでくれる人を獲得するための営業を続けた方が将来的に良いのです。
不動産投資において空室リスクを下げるため管理会社の選び方
継続して運用していくために管理会社選びも重要です。物件管理だけではなく入居者の募集も行ってくれる管理会社ですが各会社によって集客方法や営業スキルが変わってきます。こればかりはネットでわかるようなものではないので、実際に社員に会ってみて実績・実力があるか、対応は丁寧で真摯であるか、自身の目で見て安心して任せられる会社かどうかの確認が必要です。対応力の高い管理会社に任せられれば、まさに「痒いところに手が届く」ように投資家自身の負担はグッと減りますので物件選び同様大切なところです。
関連記事：不動産投資で重要となる管理会社の選び方とは？安心して任せられる業者を見極めるポイント
関連記事：不動産投資を一任している管理会社を変更したい場合の変更手続きの流れ、注意点について
まとめ
- リスク対策は最初の物件選びから!物件の周辺環境をよく調べること
- 空室の出やすい物件は建物の老朽化が進んでいる、隣人トラブルの多い物件に特にリスクが高い
- 人口減少化のため地方は空室リスクが高い
- 空室リスクに対する対策は、各部屋に対するオプションを強化、高齢化物件に特化、住宅セーフティネット制度を利用、最終手段として相場より家賃を下げる
- 空室リスクを下げるため管理会社の選び方は実際に社員に会ってみるのが一番
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