不動産投資を始める場合、銀行など金融機関でローンを組んで始める場合が多く、レバレッジ(少ない資金で高額の取引ができる)をきかせられるのが不動産投資のメリットでもあります。ローンといってもその仕組みを理解していないよりも理解していたほうが良い条件でローンを組める可能性が高く、不動産投資の成功に大きく関わっても来ます。
自分に合った、できる限り良い条件で融資を受けるにはどうしたらよいでしょうか。今回はローンを組むにあたり知っておきたいことを紹介します。
目次
不動産投資で利用できるローンの種類
不動産投資ローンにはアパートローンとプロパー融資があります。
アパートローン
アパートローンはパッケージ化された商品であり、本業の給与所得での返済を想定しています。家賃収入についてはあまり考慮しないので融資限度額は投資家の年収により査定されます。
そして金融機関ごとにあるチェックリストの条件がクリアできれば審査が下りる場合が多く、信用保証協会から保証を受けることがほとんどで金利も商品ごとに決まっています。プロパー融資に比べ限度額は低く、金利も高めであるものの、融資期間が長いのがメリットです。
また、金融機関のアパートローン商品は物件の建築を想定している場合が多く中古物件購入の対応が無い場合もあります。金融機関は都市銀、地銀、ノンバンクが多いです。
プロパー融資
プロパー融資とは保証会社を通さずに融資を受けるもので、個人投資家であっても事業会社と同じ審査手続きを受けます。アパートローンのようなチェックリストはなく個別に判断して融資決定をしますので金利も投資家の財務状況や物件の収益率などで個別に決まります。
金融機関からすると貸し倒れのリスクがあり法定相続人(民法で定められた相続人)を連帯保証人とするなどの条件があります。金保証料がかからない、限度額が無いメリットもあります。金融機関は都市銀、地銀、信金、信組が多いです。
それぞれの特徴をまとめるとアパートローンは個人向けで金利は高め、限度額も低めだが長期返済が可能、審査期間が短く条件をクリアできれば融資が通りやすい。プロパー融資は事業会社向けで金利は低めだが短期・中期での返済となり審査は難しい、といえます。一棟中古アパートで不動産投資を始める場合はほとんどがプロパー融資になります。
不動産投資ローンが受けられる各種金融機関
不動産投資ローンが受けられる金融機関には以下のようなものが挙げられます。
都市銀行
みずほ銀行、三菱東京UFJ銀行、三井住友銀行、りそな銀行、埼玉りそな銀行の5行とされ東京・大阪など大都市に本店があり、全国展開している銀行です。そのうちみずほ銀行、三菱東京UFJ銀行、三井住友銀行は特に巨大な規模を持つ組織でありメガバンクと呼ばれています。金利は低めですが、審査が厳しくハードルが高い特徴があります。
地方銀行
特定の地域、地方を営業基盤としている銀行が地方銀行です。都市銀行よりも不動産投資ローンが通りやすいメリットがありますが、収益物件が地方銀行の近くにかった場合融資が難しいことが多いです。都市銀行よりも地域に深く根差す戦略をとっている銀行といえます。
信用金庫
『会員の出資による協同組織の非営利法人』とされ銀行のように株主の利益が優先される仕組みとは異なり地域社会への貢献に重きを置いています。収益物件や自宅が信金の近くにあることが条件で、資金の少ない場合もローンが借りやすい一方金利が高めであることが多いです。
日本政策金融公庫
政府が全額出資した金融機関で平成20年に国民生活金融公庫、農林漁業金融公庫、中小企業金融公庫、国際協力銀行が統合され設立されました。『国民一般、中小企業者、農林水産業者の資金調達を支援する』ことを目的とされ事業としてアパート経営を行う場合に融資を受けることができます。金利が低く若い人や高齢者に優遇制度があることが特徴です。
不動産会社の斡旋ローン
不動産投資会社はそれぞれ提携している金融機関があり、投資家のローン手続き代行をすることがあります。その場合不動産会社の評価によって条件が変わる場合があります。
住宅ローンと不動産投資ローンの違いとは？
住宅ローンは不動産投資ローンに比べ金利が低めです。変動金利だと住宅ローンの金利は0.4〜3％で、不動産投資ローンは2～5％です。上場企業勤務、公務員など安定して給与がある場合返済が滞る可能性が低いとして住宅ローンが組みやすいです。
一方不動産投資ローンの場合空室リスクなど本人の勤務状態に関係ない不安要素があるため審査の基準は厳しくなります。
住宅ローンと不動産投資ローンでは年齢制限、融資金額も差があります。住宅ローンの場合定年退職を考慮して65歳～70歳が上限です。不動産投資ローンでは担保があり購入予定物件も安定していれば高齢でも融資がおりる場合があります。
融資金額は住宅ローンの場合年収の5～7倍ですが、不動産投資ローンの場合返済原資は家賃収入であるため年収の10倍以上の借り入れも可能です。
関連記事：住宅ローンでは投資用物件は購入できない?不動産投資ローンについて押さえておきたいポイント
不動産投資ローンの変動金利・固定金利、それぞれの相場はどのくらい？
毎月の返済額に大きく影響するのが金利です。変動金利、固定金利がありそれぞれに特徴があります。
変動金利型
返済期間中に金利が見直されます。最初は低くても後から上がる可能性は否定できません。金利が下がれば返済額も減り、上がれば返済額も上がります。金利は半年ごとに見直されるので定期的に確認して起き5年後の更新に備えます。
また、更新後の返済額は125％が上限となっており、140％上昇していた場合差額の15％は次回へ繰り越されます。他に収益源があり資金に余裕があれば金利上昇してもそこからあてることで影響を抑えることができ変動金利のメリットを享受できます。
固定金利型
固定金利期間選択型と全期間固定金利型があります。期間選択型であれば3年、5年、10年など期間を選びその期間中金利は変わりません。期間終了後は期間を選びなおします。全期間固定の場合はその名の通りずっと同じ金利です。
固定金利型は返済額が変わらないので収支計画を立てやすいメリットがありますが、変動金利よりも高めに設定されているので今後金利の上昇がなければ変動金利よりも返済額が多くなります。
関連記事：不動産投資を始めるうえで知っておきたいローンの金利について。金利の種類と低く抑えるポイント
不動産投資ローンの審査が通りやすい条件とは？
信用度が高いこと、頭金があること、収益率の高い物件であることの３つが大きなものです。上場企業や役所など社会的に信用の高い会社、組織に勤務している場合支払い能力があると認められやすくなります。
また、資産が多くあり頭金が簡単に支払える状況にある場合も同様です。また、物件自体の収益性ももちろんチェックしています。利回りが高くても築年数が古すぎるなど資産価値が低い場合は審査が通らないことがあります。
関連記事：不動産投資を始める前に知っておきたいローンの審査基準、審査期間はどのくらい？
不動産投資ローンの借り入れまでの流れ
ローン借り入れの流れは大きく以下になります。
- 面談アポイント
- 必要書類を持参して面談、申し込み
- 審査開始
- 融資決定通知
- 融資手続き
- 融資実行
- 物件購入
個人で審査を受ける場合の流れとして、まず物件を選んだら金融機関の担当者に面談アポイントを入れます。突然訪問したとして門前払いされることは少ないと思いますが、担当者も限られた時間のなかで用意する資料もない場合良い印象にはならないでしょう。事前に面談アポイントを入れておけば金融機関としても担当者を決めて事前の資料を準備できます。
次に必要書類を持参して面談に臨みますが、この際本人確認、所得確認、他の借入額の確認、検討中の物件詳細を用意しておきましょう。
本人確認、所得確認、過去の実績など
運転免許証や健康保険証など身分証明書、源泉徴収票、確定申告書、住宅ローンなど借入の返済予定表、過去の取引事例など
検討中の物件詳細資料
登記簿謄本、物件概要書、キャッシュフロー試算表、物件取得関連費用概算表、固定資産税評価証明書、公図、住宅地図、販売図面、建物図面、物件写真など
しかしながらいきなり見知らぬ担当者にアポイントなどとりにくいと感じる場合もあるかもしれません。その場合は不動産会社経由でいくとスムーズです。その金融機関と提携している不動産会社があれば提携ローンとして一般よりも金利が低くなることや融資の決定も早くいくことがあります。また、不動産会社の担当者がフォローしてくれるため初めて不動産投資を始める場合は特にスムーズです。
関連記事：不動産投資でローンを組むためにあれば有利な事業計画書とは？作成方法から代行依頼まで
不動産投資ローンのリスク
不動産投資にはつきものの、空室リスクが最も大きなものです。長く空室が続いた場合返済が難しくなる恐れがあります。また、売却するタイミングによって残債金額を下回る場合もあり、抵当権が外せなければ売りたくても売れないリスクがあります。計画的に積み立てていくことでできるだけリスクを回避していくことが大切です。
関連記事：不動産投資で最も怖い空室リスク。空室がでやすい物件の対策と特徴は？
まとめ
この記事では、不動産投資で必ず知っておきたい銀行融資についてご紹介しました。
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