不動産投資は他の投資と違い金融機関が専用の不動産投資ローンを用意しています。不動産投資ローンを組む場合確認すべきことの一つに金利があります。金利が高ければ返済総額が増え、金利が低ければその分経費が減り利回りが高まることでキャッシュフローが良くなります。今回は金利とは何か、金利の相場や低く抑えるポイントについてご説明いたします。
目次
金利とは何か
金利とは一定期間お金を借りるサービスに対する対価といえます。一定期間中に元金の～％を元金に追加して支払う約束をすることでお金を借りることです。銀行など金融機関基本的にこの仕組みでサービスを提供します。100万円を1年間借りたとき3%の金利であった場合は、1年間で3万円の金利が発生するので、1年後には103万円を返すことになります。
変動金利と選択型固定金利、全期間固定金利
不動産投資ローンの金利には大きく変動金利・選択型固定金利・全期間固定金利の3種類がありそれぞれ長所短所があります。金融機関ごとに金利は様々です。
変動金利
６か月に1度見直しがあり、返済額は5年に1回見直されます。固定金利よりも低いことが多く、現在日本ではゼロ金利政策がとられているためこのままの状況が続けば固定金利よりもローン返済額は低く抑えられます。しかし債券市場の影響で変動した金利により返済額が変動するので固定金利よりも高くなる可能性もあり返済計画が立てにくいです。
選択型固定金利
国の政策や経済情勢が変わり金利が上昇したとしても一定期間は固定金利になります。固定年数を1・3・5年などから選択することができ一定期間経過すると継続して固定金利にするか変動金利か再度選べます。金融政策の状況を見て最適と思われる方向へシフトできるのがメリットです。一定期間過ぎて金利が上がっている可能性があり、固定期間が長いほど金利が高くなることがあります。
全期間固定金利
返済期間中金利は変わらないので返済計画が立てやすいことがメリットです。変動金利よりも高めなことが多いのでゼロ金利政策が続けば変動金利よりも返済総額は上がります。
金融機関ごとに見る金利の相場
メガバンク、都市銀行
三菱東京UFJ銀行、みずほ銀行、三井住友銀行、りそな銀行で、金利は1％前後になります。全国に支店があり居住地から離れた地域の物件も融資対象になります。ただし融資の審査は一番厳しく自己資金が十分にあるか、安定した勤め先に長く勤めているか、金融資産があるかなどが評価されます。
地方銀行
銀行の本店がある都道府県に住んでおり、購入予定物件もそのエリアにあることが多くの場合融資条件になります。また不動産投資ローンに力を入れているかどうかそれぞれ差があり金利は1％半ばから4％半ばまで幅広くあります。しかし金利が高めでも長期の借入期間を選択できる場合もありキャッシュフローで有利な銀行を選ぶこともできます。
信用金庫、信用組合
地方銀行よりもさらに地元に根強い意識があり普段からその金融機関と懇意にしている場合優遇されやすいといえます。条件面は地方銀行と同じくらいで金利の相場は2％半ばです。
日本政策金融公庫
財務省管轄の金融機関で固定金利1.2%～1.9%ほどです。日本政策金融公庫が収益を主な目的としていないことから他の金融機関で落ちた場合でも審査に通ることがあります。また、属性や物件よりも事業性を重視する傾向があり、女性・高齢者の優遇措置として借入上限が引き上げられ、借入期間も15年まであることが他金融機関と大きく違います。
金利を安く抑えるには？
銀行と懇意にしている不動産会社を通すことにより自分で銀行を回るより金利を抑えられる可能性があります。不動産投資ローンは銀行選びが重要ですが金融機関ごとに審査基準が異なるのでどこが自分に合っているかわかりにくいこと、コネクションが無いとなかなか良い担当者を探せないこともあります。その場合融資の実績が多い不動産会社を通すことで初めての人でも担当までスムーズにつながりやすく、不動産会社も銀行ごとにどのような属性なら融資が通りやすいか把握しているので無駄に銀行を回る必要はなく顧客の属性で融資が通りそうな銀行を紹介してくれます。
また、不動産投資ローンを借りるためには自分の属性、物件をなるべくよく見せることで選べる金融機関の幅が広がります。そのため限度額の高いクレジットカードが複数あれば解約すること、貯金をしておくこと、事業計画書を用意することも大切です。 金融機関に信用してもらえる状況をどれだけつくれるか、によって選べる金融機関も変わり結果的に金利にも影響してきます。
関連記事：不動産投資を始める前に知っておきたいローンの審査基準、審査期間はどのくらい？
まとめ
金利にはある程度幅がありそれぞれの金融機関で交渉が可能です。ですがこれから不動産投資を始めたい初心者がいきなり金融のプロ相手に金利交渉をすることは難しいため、実績のある不動産会社をパートナーとして交渉に臨むほうがうまくいく可能性が高いといえます。不動産会社選びは管理物件が多く、長年実績があり、スタッフの顔が見える会社を選ぶと良いでしょう。
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