不動産投資をするうえで、必ずある支出に金利を含んだ不動産ローン返済はもちろん、物件管理コストがあります。 特に購入することに大きなハードルがあると感じる場合、購入ばかりに意識が向かいその先の管理コストにまで目を向けられていないこともあるのではないでしょうか。本業がある場合アパート経営に関する業務を本業の片手間におこなうことはかなり難しいため多くの場合不動産管理会社に管理を依頼することになります。しかし管理費として支出が増えてしまうため利回りが下がることにつながるので管理費はできるだけ抑えたいものです。今回は不動産投資における管理費についてお伝えします。
不動産管理会社の役割と管理を依頼するメリット
家賃収入のうち一定額を手数料として支払うことで、不動産管理会社に賃貸管理業務を任せることを、「管理委託方式」と呼びます。不動産管理会社の主な役割は家賃の集金、滞納者へ督促、クレーム対応、退去手続き、入居者の募集、入居者の更新業務などです。これらを一人でおこなうことはたやすいことではありません。
不動産管理会社は毎月決められた日に入居者全員が家賃、共益費を振り込んでいるか確認し滞納があれば督促します。賃貸契約更新日が近づいてきたら更新するかもしくは退去するか確認をし、明け渡し時にオーナーに代わって立ち合いします。空室があれば広告を出して入居者の募集をし、クレームがあれば対応します。このようなアパート経営に関する業務を一手に引き受けてくれるため本業に専念できるのが管理会社を利用するメリットです。
管理会社に支払う管理委託費用の相場
管理委託費用の相場は契約内容によりますが賃料収入の5％ほどになります。家賃管理もすべて委託する場合管理費が控除されてオーナーへ入金されます。管理業務の範疇によって金額は変わってきますが多くの場合(家賃の集金、滞納者へ督促、クレーム対応、退去手続き、入居者の募集、入居者の更新業務など)相場は5％です。
いざというときのため修繕積立金を計画的に用意しよう
管理会社に支払う管理委託費用のほか、大切な支出がもう一つあります。それは修繕積立金で、マンション廊下やエントランスの照明にかかる電気代、共用部分の清掃費用、ゴミの回収を外部業者に委託している場合ゴミ処理費用、周囲に植えられている植栽のメンテナンス費用、消防設備、エレベーターの保守点検費用などです。共益費として家賃に乗せて徴収しているお金をこれらに充てることになります。すべてが毎月かかるとは限りませんが急遽必要になっても捻出できるよう家賃収入とは別に積立金として管理しておくことが理想的です。管理手数料、修繕積立金は合わせると家賃収入の1割ほどになります。
その他、不動産投資ローン返済、所得税等各種税金などもあり、物件購入前にどれくらい必要か収支計画を立てておきましょう。
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